Opal Transfer

Покупать или не покупать жилье в Лондоне

Покупать или не покупать жилье в Лондоне

Если ваши финансовые или семейные обстоятельства привели вас к решению приобрести собственное жилье, то почти наверняка вы столкнетесь с проблемой, что Лондон – большой город, и еще больше вокруг него различных пригородов, и как выбирать жилье – совершенно непонятно. Люди, которые с самого начала знают, в каком районе они намерены покупать дом, составляют меньшинство, в то время как подавляющее большинство начинает примериваться к разным районам с точки зрения их бюджета, транспортной развязки и расстояния до работы. Не являясь ни профессиональным риелтором, ни инвестором в недвижимость, я описываю процесс покупки жилья на собственном примере, по горячим следам, так как всего месяц назад мы стали счастливыми обладателями своей первой трехкомнатной квартиры. Примерно полгода мы метались между вариантами «дом» и «квартира», охотно посещая и обсуждая и те, и другие, и в итоге остановились на приглянувшейся нам квартире по ряду рациональных и сентиментальных причин. По мнению одних людей, мы выбрали самое худшее время, чтобы покупать жилье, потому что рынок находится на самом пике накануне грандиозного краха, по мнению других, мы еще успели заскочить в последний вагон уходящего поезда, потому что в следующем году цены будут еще выше, а условия покупки еще жестче. Кому верить – непонятно. Итак, процесс покупки жилья по шагам.

Мечта

Все начинается с представления, какой дом, в каком районе и в пределах какого бюджета вам нужен. Как вы понимаете, Лондон – город большой, и искать самый лучший дом за самые маленькие деньги можно очень долго, поэтому лучше всего максимально подробно прописать все пожелания, урезать их до трех-пяти абсолютно необходимых и сразу распрощаться с иллюзией, что в один прекрасный день вы найдете дом, сочетающий в себе все важные для вас качества и не имеющий ни одного недостатка. Скорей всего, подобный дом вам придется построить лично, выиграв стартовый капитал в лотерее «Евромиллионс» и согласовав разрешение на строительство с мэрией Вестминстера, потому что если ваш идеальный дом существует в природе, то вам придется потратить на его поиск половину своей жизни. Сэкономьте время, ограничьтесь пятью важными критериями. Основные критерии должны устраивать обоих супругов (партнеров), и жертвовать ими не рекомендуется, чтобы не мучиться следующие 5-15 лет в критически не устраивающем вас жилище.
Наличие критериев здорово облегчает поиск, потому что после того как вы посмотрите пару десятков самых разных домов, голова ваша пойдет кругом, и у вас возникнет ощущение, что сравнить их невозможно, как нельзя сравнить большое с зеленым. Если ваши пять ведущих критериев включают наличие трех спален, расположение в третьей-шестой зоне Лондона, в десяти минутах ходьбы от метро и супермаркета, по соседству с хорошей школой и пребывание в отличном состоянии, не требующем капитального ремонта, приготовьтесь к тому, что вас поджидает целая армия конкурентов, потому что ВСЕМ нужен подобный дом, и у многих людей есть гораздо больше денег на его покупку, чем у вас. Советую сразу же отказаться от решения вопроса «откуда у людей такие деньги?!», ведь такие деньги невозможно заработать. Оттуда. Нашли, одолжили, выиграли, украли и, возможно, все-таки заработали. Мой муж до сих пор не спит ночами, размышляя, почему у других покупателей больше денег, чем у него. Вопрос риторический и потому бессмысленный, искренне не рекомендую грузиться.

Финансы 

Оценка своих покупательских возможностей начинается с консультации в банке. Я не финансовый консультант, поэтому уточните все цифры у специалиста. Согласно моему опыту, несколько лет назад дом можно было купить при наличии 5% депозита, а то и без него, и получить ипотеку (mortgage) на оставшуюся сумму в размере до шести годовых доходов заявителя, критерии кредитоспособности были значительно ниже, людям гораздо больше верили на слово и, в целом, зарплаты повышались более регулярно, чем сейчас. Нынешняя процентная ставка колеблется от 2% до 5% в зависимости от банка и предложения. Можно взять ипотеку с фиксированным на пять или десять лет процентом, что будет стоить немного дороже, но гарантирует единую сумму выплаты на длительный период времени. Такой вариант может оказаться вполне привлекательным для тех, кто сидит на стабильной зарплате и не надеется на выигрыш в лотерее. Как выяснилось, в Англии гораздо больше оптимистов, чем можно предположить по национальному стереотипу, потому что многие люди берут самую большую ипотеку, которую они могут себе позволить, учитывая свои нынешние доходы и надеясь, что их зарплата будет только увеличиваться, а процентная ставка застынет намертво и, возможно, даже начнет снижаться. Когда мои свекры купили в 1989 году большой семейный дом, они тоже не ожидали, что процентная ставка повысится с 6% до 11%, поэтому несколько последующих лет они не ездили в отпуск, не ужинали в кафе и не покупали детям новые роликовые коньки и музыкальные плееры. Мой муж прочувствовал годы жесточайшей экономии на собственной шкуре, поэтому очень долго не хотел ввязываться в ипотеку, предпочитая растить депозит. В этом году условия ипотеки стали более жесткими, банки вынуждены проводить более серьезные проверки кредитоспособности заемщиков, урезать предоставляемые суммы, и люди стали получать отказ в ипотеке. Нет худа без добра, у тех, кто может себе позволить ждать, появился шанс, что цены на недвижимость начнут снижаться.

Прикинуть возможную сумму ипотеки и помесячные выплаты вам помогут ипотечные калькуляторы, которые находятся на сайтах банков, там же можно проверить, сколько вам придется платить, если процентные ставки банков повысятся. Заявление на ипотеку можно оформить как в банке, так и онлайн, и если ваша заявка одобрена, вы получаете так называемое «решение в принципе» (decision in principal), с которым можно гораздо свободнее делать предложения на понравившиеся дома. Одобрение вашей заявки еще не гарантирует вам никаких денег, и оформлять ипотеку вы будете, когда уже выберете конкретный дом, но по крайней мере дает вам представление о бюджете, на который вы можете рассчитывать.

Поиск

Все дороги ведут на сайт Rightmove и ему подобные, который отныне станет вашим ежедневным другом и помощником. Сейчас трудно себе даже представить, что всего лишь двадцать пять лет назад моя свекровь выбирала подходящие дома по газетным объявлениям без фотографий, весьма смутно представляя, что ожидает ее за поворотом. У нее хотя бы была машина, многие люди ездили на осмотры на общественном транспорте. Интернет не только дает вам достаточно четкое представление о доме в цифрах, схемах и фотографиях, но и отвечает на многие животрепещущие вопросы: как далеко находится ближайшая станция метро или поезда, какие школы есть поблизости, какого рода дома стоят на этой улице и за какую цену они были проданы. Изучение съемок со спутника иногда может быть тоже полезным, например, мой дотошный муж разглядел, что рядом с приглянувшимся ему домом находится городская свалка, что сразу объяснило низкую стоимость дома. В другой раз изучение карты показало наличие небольшого военного аэропорта по соседству, а услужливый интернет поделился, что в ближайшие годы планируется его расширение в коммерческих целях. Посетители многочисленных интернет-форумов могут вам рассказать о том, какие преимущества и недостатки у тех районов, в которых они проживают, посоветовать хорошие школы и дать пару полезных предостережений на будущее. В интернете можно проверить уровень преступности в районе, этническое соотношение, возрастные группы жителей района, их примерный годовой доход и даже успеваемость местных школьников.

Кстати, щепетильный английский вопрос стоимости дома больше не является предметом догадок и предположений, потому что реальные цены проданных домов можно проверить, например, на сайте Zoopla. Благодаря возможностям интернета подавляющее большинство домов можно осмотреть, не покидая дома и не тратя драгоценное время на личный визит, пока вы не найдете дом, достойный вашего внимания. Но вы, конечно, понимаете, что картинки в интернете и реальная жизнь – это не одно и то же, поэтому в реальности каждый из представленных домов может оказаться как лучше, так и хуже того, что вы увидели на фотографиях. Профессиональные риелторы легко находят самый выгодный ракурс для каждой комнаты и нарочно выбирают солнечные дни, делающие дома и сады более уютными и располагающими, а хозяева тщательно убирают свое жилище и маскируют разного рода недостатки. Размер отдельных комнат все равно нужно представлять в реальных цифрах и сравнивать со своей реальной гостиной или спальней, так как линза фотоаппарата риелтора неизбежно увеличивает пространство. Впрочем, приятно видеть, что все больше британских риелторов стали указывать общую площадь дома, и теперь вы можете судить о размере дома в квадратных метрах, а не в спальнях.

Осмотр

Возможно, еще несколько лет назад хорошие дома по несколько недель висели на сайтах риелторов, и потенциальные покупатели выбирали подходящие выходные, чтобы взглянуть на них. В этом году мы столкнулись с тем, что ближайшая суббота – это абсолютный дедлайн для осмотра (viewing) приглянувшегося дома, а наиболее удачные варианты нужно смотреть по принципу «чем быстрее, тем лучше». Наш первый «дом мечты» понравился не только нам, и мы были достаточно потрясены, когда риелтор сказал, что не может организовать осмотр интересующего нас дома, потому что в прошлые выходные его посмотрели семнадцать человек, и хозяева получили шесть предложений о покупке, некоторые из них превышающие запрашиваемую цену. Честно говоря, мы до сих пор потрясены, потому что это был лучший дом в пределах нашего бюджета, и за последующие восемь месяцев мы не увидели ничего лучше. Нам не удалось взглянуть на еще ряд прекрасных домов, потому что желающих было предостаточно, и риелторы не видели смысла напрягаться. Похоже, спрос серьезно превышает предложение, и риелторы смотрят на покупателей, как сытые коты на пробегающую мышь.

Мы-то думали, что когда мы созреем для выхода на рынок, риелторы будут бегать вокруг нас и предлагать десятки заманчивых вариантов, названивать по утрам и сообщать о горячих предложениях, а они даже ленились реагировать на наш запрос на осмотр дома и не перезванивали после сообщений на голосовой почте. Что касается всех остальных домов, то мы прошли достаточно многоступенчатую лестницу разочарования, потому что за свои деньги мы ожидали нечто лучшее, чем то, что нам предлагали. Я никогда не предполагала, что маленькие, невзрачные, грязненькие домики-террасы с узкими непрактичными кухнями, крошечными спальнями и неухоженными садами могут стоить так много денег. По счастью, большинство из них так и осталось в интернете, но то, что мы посмотрели вживую, тоже не вдохновляло. Обойдя три десятка домов и так и не дождавшись восхищенного «вау», мы плюнули на эту затею и купили квартиру. Может быть, лет через пять мы вернемся на рынок и попробуем наши шансы снова, а пока что нас устраивает квартира. По какой-то странной причине англичане не рассматривают квартиры вообще, пусть их домик будет крохотной коробочкой, а сад походить размерами на могилку, они все равно хотят жить в этой коробочке. Довольно странно, потому что в остальной Европе большинство людей живут в квартирах и не видят в этом ничего непристойного. Пожалуй, именно привязанность англичан к собственной коробочке с клочком земли при сравнительно небольшой площади острова привела к такому непропорциональному росту на жилье. Ну, еще добавьте все увеличивающееся количество приезжих, необыкновенную популярность Лондона и зарубежные инвестиции.

Преимущества покупателей и продавцов 

Как среди покупателей, так и среди продавцов есть свои фавориты. Как правило, самые привлекательные покупатели – те, кто способен заплатить всю сумму живыми деньгами (cash buyers), потому что это максимально сокращает срок оформления сделки. Обычно такие покупатели уже продали свое прежнее жилье и получили деньги, иногда это иностранные инвесторы, иногда наследники родительских домов. Следующая категория – это новички на рынке (first-time buyers), которые привлекательны тем, что им ничего не нужно продавать, следовательно, процесс сделки тоже не затянется, если банк не откажет им в запрашиваемой ипотеке. Поэтому first-time buyers с солидным депозитом пользуются большой симпатией продавцов и доверием риелторов. Люди, которым для покупки нового жилья нужно продать старое – самая распространенная категория покупателей и при этом не очень надежная, потому что ни продавец, ни риелтор, ни сам покупатель не может быть уверен, как быстро он сможет продать свое жилье в случае согласия продавца и оформить сделку. Ведь у его нынешних или потенциальных покупателей тоже могут быть проблемы с ипотекой или продажей своего жилья. То же самое происходит и с продавцом, для того чтобы освободить свой дом для новых жильцов, он должен куда-то выехать, а он еще ничего не купил. Вся это цепочка покупок-продаж называется «chain», и покупатели, как и продавцы, часто рекламируют свое намерение или возможность быстро переехать и не осложнять сделку. Оптимальные покупатели находятся на стадии подписания контракта на продажу своего нынешнего жилья.

Оптимальные продавцы имеют альтернативное жилье, куда они готовы выехать сразу после подписания контракта. Мои знакомые четыре месяца ждали, пока их продавец найдет подходящее жилье, и уже отчаялись когда-либо купить ее дом. Продавец выехала достаточно неожиданно, когда друзья уехали в отпуск, поэтому им пришлось одновременно платить и за съемное жилье, и за купленное, при этом не проживая ни в одном из них. Немало осложняют задачу жильцы, если продаваемая квартира до этого сдавалась в аренду. Жильцы обычно не любят, когда объект выставляют на продажу и по их дому начинают бродить незнакомые люди и заглядывать в шкафы. Нередко покупателям приходится ждать два положенных месяца, пока жильцы покинут помещение, и поскольку некоторые жильцы, не найдя достойной альтернативы, отказываются переезжать, процесс покупки подобного жилья может затянуться на месяцы и даже дойти до суда с выселением непослушных жильцов. Мы лично столкнулись с жильцом, который не позволил риелторам фотографировать квартиру, поскольку там находятся его личные вещи, и все покупатели приходили наугад, он не разрешал им ничего трогать и никуда ходить. Квартира находится на рынке два месяца, до сих пор не продана.

Предложение

Предложение о покупке (offer) можно делать непосредственно по окончании осмотра, но большинство людей предпочитают доехать до дома и обсудить осмотренный вариант. Ведь понятно же, что этот вариант не первый и не последний, а при наличии равноценногого выбора купить придется только один дом. Предложение делается непосредственно риелтору, который показывает дом, а риелтор передает его продавцу. Исторически люди предлагали цену ниже запрашиваемой, и продавец жилья выбирал из всех предложений наиболее привлекательное. Мы столкнулись с тем, что для того, чтобы приобрести удачный вариант, нужно не только заплатить запрашиваемую цену, но и предложить на 10-15 тысяч больше, дабы превзойти конкурентов. К сожалению, большинство домов совершенно не стоят этих денег, они маленькие, темные и неудачно построенные, находятся в достаточно запущенном состоянии и зачастую требуют капитального ремонта, но в Лондоне цена на дом редко соответствует его состоянию – цена, которую вы платите, относится не к дому, а к земле, на которой он стоит, и месторасположение решает все. Например, наша бывшая съемная квартирка с одной спальней стоит половину миллиона, хотя за эти деньги можно купить большой и красивый дом в Хартфоршире. Но она находилась во второй зоне, и мы добирались на работу за двадцать-тридцать минут, а из Хартфордшира – час. И еще у нас было метро в семи минутах от дома, и это тоже неизбежно увеличивало стоимость. Я прожила в ней шесть лет, и сама мысль, что кто-то будет платить полмиллиона за крошечную квартиру без кладовки, бросает меня в дрожь. Квартиры в том же районе, но из которых нужно добираться до метро на автобусе, стоят дешевле.

Сделка

Если ваше предложение о покупке принято, в дело вступают юристы продавца, юристы покупателя, банк, предоставляющий ипотеку, и бумажный процесс может длиться достаточно долго. Банк направляет в дом оценщика, и если вы хотите больше подробностей о своем новом жилье, вам также придется заплатить за инспекцию квартиры, чтобы удостовериться, что все функционирует и соответствует правилам безопасности. Скорей всего, вы сможете взглянуть на свой будущий дом еще раз, чтобы детально изучить его до того, как заплатите депозит. Хотя риелторы снимают жилье с продажи сразу после того, как предложение принято, и не показывают его другим претендентам, на этом этапе и продавец, и покупатель имеют право отказаться от сделки по самым разным причинам (нашли более привлекательный вариант, разочаровались в доме после второго осмотра, всплыли неприятные подробности в ходе инспекции и подготовки бумаг, банк отказал покупателям в ипотеке и т.д.). Когда вся необходимая информация собрана и бумаги готовы, происходит подписание контрактов обеими сторонами и оплата депозита (exchange). Если сделка расторгается после обмена контрактами по инициативе покупателя, он теряет сумму депозита, передумавшего продавца могут заставить продать квартиру через суд или заплатить компенсацию.

После успешного совершения сделки продавец освобождает помещение, покупатели сообщают квартировладельцу, что они прекращают аренду или завершают продажу своего жилья, а банк переводит оставшуюся сумму продавцу через юристов. Последняя стадия называется завершение (completion), если новое жилье свободно и покупателей ничто не задерживает в прежнем жилье, начинаются стадии упаковки, ремонта и непосредственного переезда, но это тема уже другого материала.

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked with *

Cancel reply

Новые публикации