Решение об аренде или покупке коммерческой недвижимости — одно из важнейших решений для бизнеса. При принятии такого решения необходимо не только рассмотреть преимущества и недостатки, но также не допустить ошибок в оформлении договора. Многие клиенты Red Square London начинают с нами работать еще на стадии планирования покупки или аренды коммерческой недвижимости.
В этой статье мы поделимся с вами вопросами, которые необходимо принять во внимание перед заключением договора аренды или контракта купли-продажи в отношении коммерческой недвижимости.
Аренда
Аренду недвижимости, в отличие от покупки, принято рассматривать как наиболее гибкий и дешевый вид пользования недвижимостью, что не всегда является правдой. Договор заключается на срок от трех до двадцати пяти лет и обычно включает в себя следующие основные условия:
1. Арендная плата
Такая плата должна быть согласована с арендодателем до того, как вы подпишете договор. Зачастую договор может закреплять право за арендодателем на пересмотр арендной платы через определенные промежутки времени. Повышение арендной платы может быть фиксированным или же пересматриваться в соответствии с инфляцией.
2. Депозит
Депозит зачастую оговаривается в отдельном договоре (Rent Deposit Deed), в котором четко излагаются обстоятельства, при которых оплаченный депозит должен быть возвращен вам как арендатору или же удержан арендодателем.
3. Преждевременное расторжение договора (Break Clause)
Данное условие позволит вам расторгнуть договор до его окончания. Важно обратить внимание на дату возможного расторжения и условия, при которых расторжение будет возможным. Например, может быть необходимым отправить письменное уведомление вашему арендодателю не позднее, чем за шесть месяцев до даты расторжения договора.
4. Использование недвижимости и ремонт
В договоре аренды коммерческой недвижимости часто прописывается, как именно должно быть использовано помещение. Если вы намереваетесь снять помещение для ресторана, то вы не можете использовать это помещение для какого-либо другого бизнеса. Даты проведения обязательного ремонта также могут быть согласованы в договоре. В зависимости от условий вы сможете внести изменения в интерьер помещения. Однако следует помнить, что вам необходимо будет вернуть прежний дизайн помещения перед тем, как вы оттуда выедете.
Помимо арендной платы, необходимо учесть и другие расходы. В ваши обязанности по договору может входить: регулярная оплата обслуживания здания, страхование здания и движимого имущества. Также вам будет необходимо заплатить депозит и регулярно оплачивать коммунальные услуги. Возможно, вам придется зарегистрировать договор в земельном кадастре (Land Registry) и заплатить определенную сумму земельного налога (Stamp Duty Land Tax). Также в ваши обязательства будет входить обеспечение безопасности (газ, огонь, электричество).
Покупка
Для покупки недвижимости вам понадобится капитал и, возможно, ипотечный кредит. Имея в собственном владении коммерческую недвижимость, вы можете использовать ее по своему усмотрению. Приобретая недвижимость, вы преобретаете актив, который со временем может вырасти в цене. Однако при этом необходимо помнить о возможных будущих нуждах бизнеса. Например, будет ли вам хватать места для ваших сотрудников через 2 года, 5 или 10 лет? Даже если вам понадобится более просторное помещение или вы захотите сменить местонахождение вашего бизнеса, вы всегда сможете сдать свою недвижимость в аренду, став арендодателем. Получая арендную плату, вы можете использовать такие финансы для оплаты своей аренды нового помещения, при этом сохранив за собой владение своей инвестиции — собственной коммерческой недвижимости.
При покупке необходимо помнить и о дополнительных расходах: стоимость юридических услуг, земельный налог (Stamp Duty Land Tax), расследования в отношении недвижимости (searches), осмотр недвижимости (survey), плата за обслуживание здания, а также страховка и оплата коммунальных услуг. Если вы берете ипотеку, то вам придется заплатить как минимум 15% депозит и производить ежемесячную оплату в соответствии с коммерческим курсом. Возможно, вам придется заплатить НДС (VAT) на покупочную стои-мость. Однако, если вы имеете VAT-регистрацию, вы сможете вернуть эту сумму.
Квалифицированные юристы Red Square London помогут вам с принятием решения о покупке или аренде недвижимости и во всех относящихся к этим процессам вопросах, включая юридическое сопровождение аренды или покупки.
Статья является интеллектуальной собственностью Red Square London, публикуется в порядке информации и не является юридическим советом. Наша команда с удовольствием предоставит более подробную информацию на консультации.
Тел.: +4402070605333 (Великобритания)
Тел.: +4407470122317 (на русском в Великобритании)
Тел.: +7 499 609-23-22 (Москва)
www.redsquarelondon.com
info@redsquarelondon.com
Solicitors Regulation Authority, номер лицензии: 591917
Аккредитация Law Society’s Conveyancing Quality Scheme: юристы-специалисты по продаже и покупке недвижимости в Великобритании