Opal

Как выгодно приобрести недвижимость под строительство или реставрацию?

Как выгодно приобрести недвижимость под строительство или реставрацию?
Николай Феник,  директор по инвестициям

Николай Феник,  директор по инвестициям

Приобретение объекта недвижимости под реновацию с целью последующей ее перепродажи можно осуществить несколькими способами.  Объекты недвижимости под строительство и реновацию делятся на три типа: земля категории Brownfield/Greenfield, где здания никогда не стояли; пустой участок для строительства или здание под снос; жилой объект, требующий капитального ремонта или реставрации.

Для получения прибыли с объекта очень важно с точностью рассчитать все предстоящие расходы, включая максимально допустимую сумму на приобретение объекта. Остаток позволяет определить сумму, необходимую для оплаты участка земли под проект, в виде разницы стоимости завершенного проекта и издержек девелопмента. Валовая стоимость проекта (стоимость развитой недвижимости, или Gross Development Value) минус все издержки на развитие, куда входят:

– расходы на строительство и стройматериалы,

– налоговые сборы – 8%,

– гонорары юридических консультантов, оценщиков и инженеров,

– расходы на чертежи и необходимую документацию,

– расходы на согласование с местными органами самоуправления,

– 1,5 -2.0% выплаты риелторам.

Самая большая сложность заключается при расчетах расходов с учетом уровня инфляции, условий финансирования, процентов по выплатам и распределению денежных средств согласно запланированному графику. Получившаяся в итоге цифра для покупки объекта – это отправная цифра, используемая впоследствии при торгах и переговорах.

Покупка самостоятельно

Один из способов приобретения недвижимости – торги с аукциона. Но этот способ больше подходит для тех, кто хочет выгодно продать, а не приобрести. Важная информация о состоянии выставленного на торг объекта, как например, возможность получения разрешения на строительство, обычно не включена в описание, а выяснение подобных деталей занимает значительное время.

При покупке жилья действует принцип Caveat Emptor, что в переводе с латыни означает «покупатель должен знать» –  юридический термин в контексте недвижимости означает, что покупатель обязан выяснить все возможные обстоятельства, связанные с участком земли или объектом недвижимости перед покупкой. Только в случае, если продавец намеренно предпринял шаги, чтобы скрыть невыгодные детали, покупатель может взыскать убытки через суд.

Покупка через агента

Второй способ – обратиться к опытному агенту или риелтору. Помощь специалиста незаменима, он учтет все пожелания и при этом подскажет дополнительные, выгодные варианты. Некоторые агентства специализируются только на инвестиционных проектах, и только через них можно получить так называемые проекты off-market, недоступные на широком рынке.  К тому же через агента можно запрашивать дополнительную информацию и вести переговоры по цене. В формировании цены большое значение имеют район, состояние дома или квартиры, а также наличие разрешения на строительство (Planning Permission), так как эти факторы позволяют значительно сэкономить время и быстрее приступить к реализации проекта.  Если разрешения еще получено не было, то в целях ускорения процесса можно воспользоваться предварительной рекомендацией (pre-application advice), предоставляемой местным самоуправлением.

Инвестиционно-строительная компания Luxury Development & Construction – на рынке недвижимости более 10 лет – предлагает широкий спектр услуг, включая строительство объектов, схему Built-to-Let (6-7% годовых, 10-15% в регионах), услуги по купле-продаже, консалтингу и управлению недвижимостью. Обращайтесь к нашим специалистам, и они помогут вам сделать правильный  и наиболее безопасный выбор инвестиционного проекта на выгодных условиях с целью максимальной прибыли от  30% и выше.

www.luxurydevelopmentconstruction.co.uk

 

Photo: 123rf.com

No Banner to display

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked with *

Cancel reply