Opal

Что делать, если вы купили недвижимость с долгом за обслуживание жилья?

Что делать, если вы купили недвижимость с долгом за обслуживание жилья?
Татьяна Шапошникова, управляющий директор, старший юристRed Square London

Татьяна Шапошникова, управляющий директор, старший юрист, Red Square London

Вы купили недвижимость, и выяснилось, что предыдущий владелец задолжал оплату за обслуживание (service charge). Может ли арендодатель потребовать с вас выплату долга?

Само собой разумеется, что вы, как покупатель лизгольда (Leasehold), рассчитываете на то, что ваши юристы добросовестно проведут все необходимые проверки (due diligence), прежде чем состоится обмен контрактами. Такие проверки должны выявить существующие проблемы/задолженности, которые необходимо устранить до того, как вы станете владельцем. Недавние судебные решения еще раз показали, насколько важно выбрать грамотного юриста и провести тщательную проверку.

Покупатель приобрел жилье в лизгольд, и только после завершения процесса покупки обнаружилось, что существует долг по оплате за обслуживание жилья. И даже не продавец задолжал, а владелец, у которого продавец приобрел эту недвижимость. Юристы покупателя провели все необходимые проверки и сделали все необходимые запросы, однако долг остался незамеченным. Может ли арендодатель взыскать долг с нового владельца (покупателя)?

Что такое service charge

Service charge – это плата за обслуживание здания, которая взимается арендодателем. Информация о том, сколько и когда платить, прописана в арендном договоре, который заключается между арендодателем (landlord) и арендатором (leasehold owner), и точные суммы обычно предоставляются управляющей компанией в начале каждого отчетного года. Обычно такая сумма покрывает расходы, связанные с общим поддержанием и ремонтом здания, страховкой, обслуживанием отопления и лифта, освещением, уборкой общей территории, так же, как и расходы, связанные с управлением и взносами в резервный фонд.

Арендные отношения

Арендные отношения были установлены еще средневековым земельным правом и изначально имели исключительно контрактную основу. Контракт передавал имущественное право арендатору не утрачивая контрактной основы отношений. В наши дни закон «О праве собственности» 1925 года (Law of Property Act 1925) гласит, что право владения лизгольдом, известное как term of years absolute, или владение на определенный срок, является одним из двух основных прав собственности (не просто контрактным правом). Вторым же правом является фригольд (freehold) – неограниченное владение, известное в земельном праве как an estate in fee simple absolute in possession.

Арендные отношения в случае лизгольда обычно возникают на основе договора, в соответствии с которым одна сторона передает другой «эксклюзивное право владения землей, месторождениями или зданиями» на определенное количество лет. Право владения, которое закреплено за арендодателем, называется «правом на возврат» (reversion) и обычно оно сопутствует праву получать от арендатора плату за обслуживание здания и использование земли, а также право обязать арендатора к выполнению всех условий и обязательств, прописанных в арендном договоре.

Долг по оплате service charge после передачи права владения лизгольдом

Юристы покупателя должны выявить долг за обслуживание здания и решить этот вопрос еще до подписания контракта и завершения покупки недвижимости. С юридической точки зрения, долг является обязательством предыдущего владельца лизгольда и не может быть передан новому владельцу. Положения закона (Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995) поясняют, что новый владелец не может быть обязан к выполнению обязательств в рамках арендного договора, как, например, к оплате за обслуживание здания, до того, как владение официально переходит к нему; другими словами, это «личное обязательство» стороны арендного договора.

Что касается «старых» лизгольдов, перешедших во владение до 1-го января 1996 года, неуплата service charge – необратимое нарушение условий арендного договора. Судебные прецеденты показывают, что тот, кому переходит право владения лизгольдом, не должен быть принужден к выплате долга за обслуживание жилья, который существовал до момента перехода собственности к новому владельцу, так как не существовало ни договорных отношений, ни имущественного интереса. Однако арендодатель может подать судебный иск против предыдущего арендатора. И зачастую решение суда позволит арендодателю наказать нового владельца, выдвинув обвинения о нарушении условий арендного договора. Это дает право на отчуждение недвижимости, независимо от того, кто был виновником: предыдущий или нынешний владелец. Другими словами, новый владелец платить задолженность не обязан, так как обязательство контрактное и существует в отношении предыдущего владельца, но арендодатель все же может подать иск с целью возвращения права владения или возмещения долга с нового арендатора.

Новый владелец, возможно, сможет возразить, запросив, чтобы арендодатель не использовал право отчуждения недвижимости в свою пользу. Такой «запрос» со стороны арендодателя может вынудить нового владельца оплатить долг предыдущего собственника. Вывод: покупатель, по сути, не несет ответственности за выплату долга. Однако арендодатель может настаивать на отчуждении недвижимости в свою пользу, что, в свою очередь, часто вынуждает нового владельца оплатить «унаследованный» долг.

Статья является интел­лек­туальной собствен­ностью Red Square London, публи­ку­ется в порядке ин­формации и не является юридическим советом. Наша команда с удовольствием предоставит более подроб­ную инфор­ма­цию на консультации.

С любыми вопросами по им­миграции в Великобри­танию, покупке или прода­же недвижимости, созда­нию нового бизнеса, ведению уже существующего бизнеса или личной или корпора­тив­ной бухгалтерии обра­щай­тесь к нашим спе­циали­с­там, квалифици­ро­ванным в Великобрита­нии, на рус­ском и английском языках info@redsquarelondon.com или 02070605333

Solicitors Regulation Autho­ri­ty, номер лицензии: 591917
Аккредитация Law Society’s Conveyancing Quality Sche­me: юристы-специалисты по про­даже и покупке недви­жимо­сти в Великобритании

 

Photo: 123rf.com

No Banner to display

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked with *

Cancel reply