Как быть арендодателем в Великобритании: расходы, риски, обязанности

Как быть арендодателем в Великобритании: расходы, риски, обязанности

Статистические данные выявили, что 20% недвижимости в Великобритании принадлежит частным арендодателям. Два миллиона людей выбира­ют покупку недвижимости в ка­честве инвестиции, ведь арендная плата может быть как основным, так и допол­ни­тель­ным доходом. Однако по­купка недвижимости с целью сдачи ее в аренду мо­жет пред­став­лять собой не только при­быль­ную инвести­цию, но и труд­ную задачу. Этот про­цесс пред­ставляет собой не только процесс по­купки и по­иска квартиро­съем­щи­ков и сбо­ра арендной пла­ты. У арен­додателей есть ряд обязанностей, и иногда для их выполнения просто необ­ходима помощь опытных спе­циа­листов и профессио­на­лов. Так­же сдача недвижи­мо­сти в аренду не всегда при­носит один лишь доход.

1. Расходы, связанные с арендой недвижимости

Даже если выбранная вами недвижимость будет востре­бо­вана и вы регулярно бу­дете получать доход от арен­ды, не­обходимо высчитать, каков же будет ваш реаль­ный до­ход с учетом всех возможных рас­хо­дов, связанных с владением и управлением недвижимостью.

В случае, если вы приобретаете недвижимость в ипотеку, прежде всего необходимо просчитать ежемесячные вы­платы банку. Также важно отметить возможные измене­ния в процентной ставке, ко­торые могут повлиять на ва­шу изначальную оценку расходов, связанных с ипотекой.

Также важно принять во внимание дополнительные рас­ходы, такие как налоги, обязательная страховка, пла­та за услуги агентов; обязательный осмотр недвижимости и другие.

Расходы, связанные с поддержанием недвижимости

Конечно, невозможно предугадать, что и когда выйдет из строя. Поломки, например, стиральной машины, бойлера или посудомоечной ма­шины всегда случаются не вов­ремя. Лучшим вари­антом ре­шения таких проб­лем мо­жет быть создание «резервного фонда». Кстати, многие страховые ком­пании пред­лагают недо­рогое стра­хова­ние от та­ких ситуа­ций и именно в от­но­шении сдаваемой в аренду недвижимости.

Период простоя

Согласно статистике, сдаваемая в аренду недвижимость пустует в течение 20 дней в год. Возможно, это случается потому, что арендодатель не может найти квартиросъемщика или ему надо провести необходимые ремонтные ра­боты после выезда предыдущего квартиросъемщика. В обоих случаях необходимо учитывать, что такие ситуации могут возникнуть и вы можете потерять некоторую сумму дохода, на которую вы рассчитывали.

Проблемы с квартиросъемщиками

Проблемы с квартиросъемщиками возникают довольно часто. Самая распространенная проблема – это отказ оплачивать аренду. В этом случае вам необходимо будет привлечь юристов для вы­нуж­денного выселения или договориться об отсрочке оп­латы, что занимает время и стоит денег. Необходимо убедиться, что у вас достаточно финансов для того, чтобы быть готовыми к таким си­туациям. Важно иметь возможность связаться с компетентными в этих вопросах юристами для наиболее оперативного решения вопроса. О наиболее быстром и, что самое главное, правильном процессе выселения нежелательных квартиросъемщиков читайте ниже.

Оплата налогов

Гербовый сбор

При покупке недвижимости в Великобритании вам необ­хо­димо будет заплатить гер­бо­вый сбор, сумма которого за­висит от стоимости нед­вижимости. Ранее мы рас­сказывали вам, что из себя пред­ставляет данный налог. Напомним лишь, что тем, кто приобретает недвижимость с целью сдачи ее в аренду, с 1 апреля 2016 года придется заплатить по­вышенный на 3% гербовый сбор.

Подоходный налог

Если доход от аренды вашей недвижимости составляет £10,000 в год и больше (до вычета разрешенных расхо­дов), вы будете обязаны пла­тить подоходный налог в На­логовую службу (HMRC). Оп­лата может быть организована двумя путями:

1) оплачивать налог через агента, авансом. В этом слу­чае агент оплачивает ваш на­лог. Вы будете получать чистый доход. Ставка налога – 20%, независимо от суммы дохода. Агент будет вычитать налог из ежемесячных сумм аренды и оплачивать его ежеквартально.

2) оплачивать налог самос­тоятельно, раз в год. В этом случае вы несете от­ветствен­ность за отчетность в Нало­говую службу за все доходы в Великобритании. Отчет­ность необходимо сда­вать в Налоговую службу на рас­смот­рение в конце каждого фи­нансового года. Налог в этом случае будет зависеть от доходов, ставки соответст­венно от 20%, 40%, 45%. Если выбрать вариант оплаты раз в год (то есть получать аренду без вычета налога), нужно получить разрешение от На­логовой службы путем регистрации в качестве арендодатель-нерезидента.

2. Как правильно выселять нежелательных квартиросъемщиков

Арендодатели могут вернуть юридическое владение своей недвижимостью в соот­ветствии с «Законом о жилье 1988» (Housing Act 1988) двумя путями:
– статья 21 (Section 21) дает право арендодателю на вы­селение квартиросъемщиков в конце срока действия аренд­ного договора без ка­кой-ли­бо причины;
– статья 8 (Section 8) дает арендодателю возможность выселения квартирантов до окончания срока действия договора при нарушении ус­ловий договора. Например, по причине неуплаты аренды.

Наиболее распространен­ная проблема, с которой стал­ки­ва­ются арен­додатели, это не­уплата аренды квартиро­съем­щиками. Однако, ка­кие бы неудобства и мате­риаль­ные затраты это ни дос­тав­ля­ло вам, вы не можете прос­то так взять и выг­нать своих квартирантов. Су­щест­вует строгая процедура, ко­то­рой необходимо следовать. Такая процедура зави­сит иск­лючительно от вида зак­люченного договора аренды и его условий. Ниже мы приве­дем общее очертание проце­дуры в отношении «Стан­дарт­ного договора аренды» (Assured shorthold tenancies).

Процедура выселения квартиросъемщиков

Если вы заключили со своими квартиросъемщиками один из стандартных договоров аренды и желаете их выселить в конце срока действия арендного договора или же в связи с нарушением каких-либо условий договора, вы должны:

1. Предоставить вашим квар­тирантам уведомление в со­от­ветствии со статьей 21 или 8 «Закона о жилье 1988» о том, что они должны выехать из вашей недвижимо­с­ти.

2. Если квартиранты не вые­хали до указанной даты, вы можете начать судебный процесс с целью получения «Распоряжения о возврате имущества» (Standard possession order) для возвращения неуплаченной аренды, а также выселения квартиран­тов. Если вы хотите в пер­вую очередь освободить нед­вижимость и потребовать возврата арендной платы только после этого, вы можете воспользоваться ускоренной процедурой возврата имущества, получив «Распо­ряжение об ускоренном возврате имущества».

3. Если ваши квартиранты так и не выехали до указан­ной в судебном постановлении даты, получив «Ордер на возврат имущества» (warrant for possession), судебные приставы помогут вам с вы­селением.

Вы, как арендодатель, обязаны следовать вышеуказанной процедуре. Какая-либо другая последовательность действий в подобном случае может быть приз­на­на незаконной.

Уведомление

Арендодатель должен уведо­мить квартирантов о том, что они должны выехать из нед­вижимости, дав им от 2-х недель до 2-х месяцев на ор­ганизацию выезда. Главные требования – это наличие «Стандартного договора аренды» и доказательство того, что, получив депо­зит, вы при­няли меры по его за­щите в соответствии с пра­ви­лами «Защиты депозитов» (Deposit Protection Scheme). Если вы этого не сделали, ваши квартиросъемщики имеют право подать встреч­ный иск на по­лучение ком­пен­сации, в 3 ра­за превы­шаю­щей размер суммы де­позита. Пока вы не выплатите такую компенсацию, вы не сможете начать процесс выселения квартиро­съемщи­ков. Уведомление предс­тав­ля­ет собой опреде­ленную форму заявления, ко­торая зависит от того, по ка­кой причине производится вы­се­ление. Для правильного вы­бора формы уведомления в соответствии с вашим ин­ди­ви­дуальным случаем и офор­м­ления такого уведом­ления мы рекомендуем вос­пользо­ваться услугами спе­циалис­тов, так как возмож­ные ошиб­­ки могут негативно ска­зать­ся на возможности пред­п­ринятия дальней­ших дейст­вий в отношении возв­раще­ния вам юридического права владения недвижимостью.

Standard possession order и Accelerated possession order

Если ваши квартиранты не выехали в указанные в уве­домлении сроки, чтобы полу­чить судебное постановл­е­ние, необходимо заполнить соот­ветствующие формы за­явле­ний и отправить их в суд. Возможно, вам или ва­шим юристам придется по­сетить судебное слушание. Особен­но если информация с ва­шей стороны была пре­дос­тавлена не полностью или неточно. Все это значительно задер­живает процесс высе­ле­ния квартирантов или, на­пример, возвращения задол­женности. Обращение к опытным специалистам значительно сок­ращает время завершения процесса.

3. Обязанности арендодателей

Проверка легальности нахождения квартиро­съемщиков в Великобритании

Уже не новость, что с 1 февраля 2016 частные арендодатели или их агенты должны будут проверять, легально ли находятся их квартиросъемщики в Великобритании. Это называется «right to rent checks». Как провести проверку?

– Необходимо удостовериться, что недвижимость, сдаваемая в аренду, является основным или единственным жильем квартиросъемщиков;

– Проверить оригиналы до­ку­ментов квартиросъемщиков, доказывающие их право легального пребывания в Ве­ликобритании. Какие доку­менты доказывают это пра­во? Британский паспорт; паспорт гражданина Евро­союза или ID сard; регистрационный сертификат или постоянный вид на жительство (Permanent Residence Card, Indefinite Leave to Remain или другой документ, показывающий, что вы можете находиться в стране без временного ограничения); документ, выданный Home Office, доказывающий ваш иммиграционный статус; сертификат о регистрации или натурализации в качестве британского гражданина.

– Проверить действительность документов в присутствии квартиросъемщиков;

– Сделать копии всех необходимых документов для хранения и отметить дату проверки.

Если документы вашего квартиросъемщика находятся на рассмотрении в Home Office, вы имеете право поп­росить Home Office провести такую проверку вместо вас. В некоторых случаях такую проверку проводить не обязательно. Например, если вы заключили с вашими квартиросъемщиками долгосрочный договор аренды (7 лет и бо­лее) или заключили договор с работодателем, который арендовал вашу недвижимость для своего работника.

Штраф за невыполнение такой проверки может дос­тигать £3,000 и может негативно отразиться на вашем иммиграционном статусе.

Защита депозита

Получив депозит от ваших квартирантов, вы, как арендодатель, должны принять меры по его защите в течение 30 дней и в соответствии с государственной программой защиты депозитов (Tenancy Deposit Scheme (TDP), если вы заключили с вашими квартирантами один из «Стандартных договоров аренды» (Assured Shorthold Tenancy). Вы также должны предоставить информацию о защите депозита квартиро­съемщикам. Если вы этого не сделали, ваши квартиро­съ­ем­щики имеют право по­дать иск в суд на получение компенсации, в 3 раза пре­вы­шаю­щей размер суммы де­позита. В Англии и Уэльсе депозит может быть зареги­стрирован с Deposit Protec­tion Service, MyDeposits или Tenancy Deposit Scheme.

Ремонт

Вы, как арендодатель, обязаны поддерживать недвижимость в хорошем состоянии, включая обязательные проверки систем электро-, газо- и водоснабжения, а также конструкции недвижимости, сантехники и отопления. Не­обходимо помнить, что для проведения инспекции нед­вижимости вы должны уведомить ваших квартирантов за 24 часа до вашего посещения.

В случае отказа в проведении ремонтных работ ваши квартиросъемщики имеют право начать судебный про­цесс с целью получения сум­мы, необходимой на ремонтные работы, или же провести ремонт самостоятельно и вычесть расходы из аренд­ной платы. Однако договор аренды может позволять вам повысить арендную плату после проведения ремонтных работ. Если вы не уверены, мы советуем обратиться к нам за консультацией.

Квалифицированные юристы и консультанты Red Square London помогут вам со всеми вопросами, связанными со сдачей в аренду недвижимости, включая юридическое оформление покупки, представление ваших интересов в суде, решение всех вопро­сов управления недвижи­мостью и налогообложения. На­ши юристы и бухгалтеры бу­дут рады помочь вам так­же с любыми юридическими и бизнес-вопросами.

Статья является интеллектуальной собственностью Red Square London, публи­куется в порядке инфор­ма­ции и не является юри­дическим советом. Со все­ми воп­росами обращайтесь к нам на русском: 01892 553 174; info@redsquarelondon.com

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked with *

Cancel reply

This site uses cookies and different analytics technologies to monitor how you interact with our Website or obtain data from third parties and collect your browser technical configuration data. Please visit our privacy policy to find more information about cookies.