Как выгодно приобрести недвижимость под строительство или реставрацию?
Приобретение объекта недвижимости под реновацию с целью последующей ее перепродажи можно осуществить несколькими способами. Объекты недвижимости под строительство и реновацию делятся на три типа: земля категории Brownfield/Greenfield, где здания никогда не стояли; пустой участок для строительства или здание под снос; жилой объект, требующий капитального ремонта или реставрации.
Для получения прибыли с объекта очень важно с точностью рассчитать все предстоящие расходы, включая максимально допустимую сумму на приобретение объекта. Остаток позволяет определить сумму, необходимую для оплаты участка земли под проект, в виде разницы стоимости завершенного проекта и издержек девелопмента. Валовая стоимость проекта (стоимость развитой недвижимости, или Gross Development Value) минус все издержки на развитие, куда входят:
— расходы на строительство и стройматериалы,
— налоговые сборы — 8%,
— гонорары юридических консультантов, оценщиков и инженеров,
— расходы на чертежи и необходимую документацию,
— расходы на согласование с местными органами самоуправления,
— 1,5 -2.0% выплаты риелторам.
Самая большая сложность заключается при расчетах расходов с учетом уровня инфляции, условий финансирования, процентов по выплатам и распределению денежных средств согласно запланированному графику. Получившаяся в итоге цифра для покупки объекта — это отправная цифра, используемая впоследствии при торгах и переговорах.
Покупка самостоятельно
Один из способов приобретения недвижимости — торги с аукциона. Но этот способ больше подходит для тех, кто хочет выгодно продать, а не приобрести. Важная информация о состоянии выставленного на торг объекта, как например, возможность получения разрешения на строительство, обычно не включена в описание, а выяснение подобных деталей занимает значительное время.
При покупке жилья действует принцип Caveat Emptor, что в переводе с латыни означает «покупатель должен знать» — юридический термин в контексте недвижимости означает, что покупатель обязан выяснить все возможные обстоятельства, связанные с участком земли или объектом недвижимости перед покупкой. Только в случае, если продавец намеренно предпринял шаги, чтобы скрыть невыгодные детали, покупатель может взыскать убытки через суд.
Покупка через агента
Второй способ — обратиться к опытному агенту или риелтору. Помощь специалиста незаменима, он учтет все пожелания и при этом подскажет дополнительные, выгодные варианты. Некоторые агентства специализируются только на инвестиционных проектах, и только через них можно получить так называемые проекты off-market, недоступные на широком рынке. К тому же через агента можно запрашивать дополнительную информацию и вести переговоры по цене. В формировании цены большое значение имеют район, состояние дома или квартиры, а также наличие разрешения на строительство (Planning Permission), так как эти факторы позволяют значительно сэкономить время и быстрее приступить к реализации проекта. Если разрешения еще получено не было, то в целях ускорения процесса можно воспользоваться предварительной рекомендацией (pre-application advice), предоставляемой местным самоуправлением.
Инвестиционно-строительная компания Luxury Development & Construction — на рынке недвижимости более 10 лет — предлагает широкий спектр услуг, включая строительство объектов, схему Built-to-Let (6-7% годовых, 10-15% в регионах), услуги по купле-продаже, консалтингу и управлению недвижимостью. Обращайтесь к нашим специалистам, и они помогут вам сделать правильный и наиболее безопасный выбор инвестиционного проекта на выгодных условиях с целью максимальной прибыли от 30% и выше.
www.luxurydevelopmentconstruction.co.uk