Offset mortgage: как сэкономить на выплатах по ипотеке?

Самая простая формула: чем больше ваш депозит, тем более низкий процент вам может предложить банк. Ну, а если вы не готовы внести все свои сбережения в качестве депозита на покупку недвижимости? В этом случае вам стоит рассмотреть вариант оffset mortgage. Что это такое и как это работает?
Offset mortgage — это ипотечный кредит, проценты по которому полностью или частично оплачиваются из процентов по вашим сбережениям. То есть сумма ипотечного кредита, на который начисляются проценты, уменьшается на сумму ваших сбережений.
Например, ваш ипотечный кредит — £200 тыс., а сбережения — £50 тыс. Проценты по ипотеке будут начисляться на £150 тыс. Обратите внимание, что речь идет именно о процентах. Тело кредита вы продолжаете ежемесячно выплачивать от полной суммы ипотеки.
Какие сбережения могут использоваться для такого ипотечного кредита? В зависимости от банка это могут быть как сберегательные счета, так и текущие счета. Другими словами, для уменьшения выплат по ипотеке банк учтет любые ваши свободные деньги.
В чем же разница между этим вариантом и тем, чтобы просто дополнительно вносить сэкономленные деньги в уплату ипотечного кредита? Ведь стандартный ипотечный договор разрешает ежегодно вносить до 10% от суммы остатка долга по ипотеке.
Разница в том, что offset mortgage не ограничивает вас в доступе к своим сбережениям и тем более к текущему счету. Если сбережения понадобятся вам для дорогостоящей покупки, инвестиций в бизнес и т. п., вы можете забрать деньги со счета в любое время. Если сумма сбережений уменьшается, то вырастает ваш платеж по ипотечному кредиту, и наоборот. Если же у вас — даже на короткий срок — на счетах собралось значительное количество денег, то сумма платежей по ипотеке уменьшится.
Нужно учитывать, что offset mortgage — это отдельный банковский продукт. Проценты по такому кредиту могут быть немного выше, чем по стандартному ипотечному кредиту. Требования к первоначальному взносу (депозит) также могут быть выше, чем при стандартном ипотечном кредите.

Преимущества offset mortgage:

— вы больше не платите налоги на проценты с ваших сбережений, что особенно выгодно для людей с высоким уровнем доходов;
— хотя разница между процентами по ипотечному кредиту и процентами по сберегательному счету может быть существенной, банк «приравнивает» проценты по сбережениям к процентам по ипотеке. Такая «прибыль» не облагается налогами и может помочь уменьшить платежи по ипотеке и (или) срок ипотеки;
— с помощью offset mortgage родители могут помочь детям сэкономить на платежах по ипотечному кредиту, не используя свои сбережения;
— сумма сбережений offset mortgage не ограничена — в отличие от дополнительных сумм по ипотечному кредиту, размер которых обычно составляет 10% от остатка кредита.

Недостатки offset mortgage:

— более высокие проценты по кредиту;
— более высокий депозит для такого вида ипотеки;
— ограниченное количество банков, предоставляющих такой вид ипотечного кредита, как offset mortgage.