Как быть арендодателем в Великобритании: расходы, риски, обязанности

Статистические данные выявили, что 20% недвижимости в Великобритании принадлежит частным арендодателям. Два миллиона людей выбира­ют покупку недвижимости в ка­честве инвестиции, ведь арендная плата может быть как основным, так и допол­ни­тель­ным доходом. Однако по­купка недвижимости с целью сдачи ее в аренду мо­жет пред­став­лять собой не только при­быль­ную инвести­цию, но и труд­ную задачу. Этот про­цесс пред­ставляет собой не только процесс по­купки и по­иска квартиро­съем­щи­ков и сбо­ра арендной пла­ты. У арен­додателей есть ряд обязанностей, и иногда для их выполнения просто необ­ходима помощь опытных спе­циа­листов и профессио­на­лов. Так­же сдача недвижи­мо­сти в аренду не всегда при­носит один лишь доход.

1. Расходы, связанные с арендой недвижимости

Даже если выбранная вами недвижимость будет востре­бо­вана и вы регулярно бу­дете получать доход от арен­ды, не­обходимо высчитать, каков же будет ваш реаль­ный до­ход с учетом всех возможных рас­хо­дов, связанных с владением и управлением недвижимостью.

В случае, если вы приобретаете недвижимость в ипотеку, прежде всего необходимо просчитать ежемесячные вы­платы банку. Также важно отметить возможные измене­ния в процентной ставке, ко­торые могут повлиять на ва­шу изначальную оценку расходов, связанных с ипотекой.

Также важно принять во внимание дополнительные рас­ходы, такие как налоги, обязательная страховка, пла­та за услуги агентов; обязательный осмотр недвижимости и другие.

Расходы, связанные с поддержанием недвижимости

Конечно, невозможно предугадать, что и когда выйдет из строя. Поломки, например, стиральной машины, бойлера или посудомоечной ма­шины всегда случаются не вов­ремя. Лучшим вари­антом ре­шения таких проб­лем мо­жет быть создание «резервного фонда». Кстати, многие страховые ком­пании пред­лагают недо­рогое стра­хова­ние от та­ких ситуа­ций и именно в от­но­шении сдаваемой в аренду недвижимости.

Период простоя

Согласно статистике, сдаваемая в аренду недвижимость пустует в течение 20 дней в год. Возможно, это случается потому, что арендодатель не может найти квартиросъемщика или ему надо провести необходимые ремонтные ра­боты после выезда предыдущего квартиросъемщика. В обоих случаях необходимо учитывать, что такие ситуации могут возникнуть и вы можете потерять некоторую сумму дохода, на которую вы рассчитывали.

Проблемы с квартиросъемщиками

Проблемы с квартиросъемщиками возникают довольно часто. Самая распространенная проблема — это отказ оплачивать аренду. В этом случае вам необходимо будет привлечь юристов для вы­нуж­денного выселения или договориться об отсрочке оп­латы, что занимает время и стоит денег. Необходимо убедиться, что у вас достаточно финансов для того, чтобы быть готовыми к таким си­туациям. Важно иметь возможность связаться с компетентными в этих вопросах юристами для наиболее оперативного решения вопроса. О наиболее быстром и, что самое главное, правильном процессе выселения нежелательных квартиросъемщиков читайте ниже.

Оплата налогов

Гербовый сбор

При покупке недвижимости в Великобритании вам необ­хо­димо будет заплатить гер­бо­вый сбор, сумма которого за­висит от стоимости нед­вижимости. Ранее мы рас­сказывали вам, что из себя пред­ставляет данный налог. Напомним лишь, что тем, кто приобретает недвижимость с целью сдачи ее в аренду, с 1 апреля 2016 года придется заплатить по­вышенный на 3% гербовый сбор.

Подоходный налог

Если доход от аренды вашей недвижимости составляет £10,000 в год и больше (до вычета разрешенных расхо­дов), вы будете обязаны пла­тить подоходный налог в На­логовую службу (HMRC). Оп­лата может быть организована двумя путями:

1) оплачивать налог через агента, авансом. В этом слу­чае агент оплачивает ваш на­лог. Вы будете получать чистый доход. Ставка налога — 20%, независимо от суммы дохода. Агент будет вычитать налог из ежемесячных сумм аренды и оплачивать его ежеквартально.

2) оплачивать налог самос­тоятельно, раз в год. В этом случае вы несете от­ветствен­ность за отчетность в Нало­говую службу за все доходы в Великобритании. Отчет­ность необходимо сда­вать в Налоговую службу на рас­смот­рение в конце каждого фи­нансового года. Налог в этом случае будет зависеть от доходов, ставки соответст­венно от 20%, 40%, 45%. Если выбрать вариант оплаты раз в год (то есть получать аренду без вычета налога), нужно получить разрешение от На­логовой службы путем регистрации в качестве арендодатель-нерезидента.

2. Как правильно выселять нежелательных квартиросъемщиков

Арендодатели могут вернуть юридическое владение своей недвижимостью в соот­ветствии с «Законом о жилье 1988» (Housing Act 1988) двумя путями:
— статья 21 (Section 21) дает право арендодателю на вы­селение квартиросъемщиков в конце срока действия аренд­ного договора без ка­кой-ли­бо причины;
— статья 8 (Section 8) дает арендодателю возможность выселения квартирантов до окончания срока действия договора при нарушении ус­ловий договора. Например, по причине неуплаты аренды.

Наиболее распространен­ная проблема, с которой стал­ки­ва­ются арен­додатели, это не­уплата аренды квартиро­съем­щиками. Однако, ка­кие бы неудобства и мате­риаль­ные затраты это ни дос­тав­ля­ло вам, вы не можете прос­то так взять и выг­нать своих квартирантов. Су­щест­вует строгая процедура, ко­то­рой необходимо следовать. Такая процедура зави­сит иск­лючительно от вида зак­люченного договора аренды и его условий. Ниже мы приве­дем общее очертание проце­дуры в отношении «Стан­дарт­ного договора аренды» (Assured shorthold tenancies).

Процедура выселения квартиросъемщиков

Если вы заключили со своими квартиросъемщиками один из стандартных договоров аренды и желаете их выселить в конце срока действия арендного договора или же в связи с нарушением каких-либо условий договора, вы должны:

1. Предоставить вашим квар­тирантам уведомление в со­от­ветствии со статьей 21 или 8 «Закона о жилье 1988» о том, что они должны выехать из вашей недвижимо­с­ти.

2. Если квартиранты не вые­хали до указанной даты, вы можете начать судебный процесс с целью получения «Распоряжения о возврате имущества» (Standard possession order) для возвращения неуплаченной аренды, а также выселения квартиран­тов. Если вы хотите в пер­вую очередь освободить нед­вижимость и потребовать возврата арендной платы только после этого, вы можете воспользоваться ускоренной процедурой возврата имущества, получив «Распо­ряжение об ускоренном возврате имущества».

3. Если ваши квартиранты так и не выехали до указан­ной в судебном постановлении даты, получив «Ордер на возврат имущества» (warrant for possession), судебные приставы помогут вам с вы­селением.

Вы, как арендодатель, обязаны следовать вышеуказанной процедуре. Какая-либо другая последовательность действий в подобном случае может быть приз­на­на незаконной.

Уведомление

Арендодатель должен уведо­мить квартирантов о том, что они должны выехать из нед­вижимости, дав им от 2-х недель до 2-х месяцев на ор­ганизацию выезда. Главные требования — это наличие «Стандартного договора аренды» и доказательство того, что, получив депо­зит, вы при­няли меры по его за­щите в соответствии с пра­ви­лами «Защиты депозитов» (Deposit Protection Scheme). Если вы этого не сделали, ваши квартиросъемщики имеют право подать встреч­ный иск на по­лучение ком­пен­сации, в 3 ра­за превы­шаю­щей размер суммы де­позита. Пока вы не выплатите такую компенсацию, вы не сможете начать процесс выселения квартиро­съемщи­ков. Уведомление предс­тав­ля­ет собой опреде­ленную форму заявления, ко­торая зависит от того, по ка­кой причине производится вы­се­ление. Для правильного вы­бора формы уведомления в соответствии с вашим ин­ди­ви­дуальным случаем и офор­м­ления такого уведом­ления мы рекомендуем вос­пользо­ваться услугами спе­циалис­тов, так как возмож­ные ошиб­­ки могут негативно ска­зать­ся на возможности пред­п­ринятия дальней­ших дейст­вий в отношении возв­раще­ния вам юридического права владения недвижимостью.

Standard possession order и Accelerated possession order

Если ваши квартиранты не выехали в указанные в уве­домлении сроки, чтобы полу­чить судебное постановл­е­ние, необходимо заполнить соот­ветствующие формы за­явле­ний и отправить их в суд. Возможно, вам или ва­шим юристам придется по­сетить судебное слушание. Особен­но если информация с ва­шей стороны была пре­дос­тавлена не полностью или неточно. Все это значительно задер­живает процесс высе­ле­ния квартирантов или, на­пример, возвращения задол­женности. Обращение к опытным специалистам значительно сок­ращает время завершения процесса.

3. Обязанности арендодателей

Проверка легальности нахождения квартиро­съемщиков в Великобритании

Уже не новость, что с 1 февраля 2016 частные арендодатели или их агенты должны будут проверять, легально ли находятся их квартиросъемщики в Великобритании. Это называется «right to rent checks». Как провести проверку?

— Необходимо удостовериться, что недвижимость, сдаваемая в аренду, является основным или единственным жильем квартиросъемщиков;

— Проверить оригиналы до­ку­ментов квартиросъемщиков, доказывающие их право легального пребывания в Ве­ликобритании. Какие доку­менты доказывают это пра­во? Британский паспорт; паспорт гражданина Евро­союза или ID сard; регистрационный сертификат или постоянный вид на жительство (Permanent Residence Card, Indefinite Leave to Remain или другой документ, показывающий, что вы можете находиться в стране без временного ограничения); документ, выданный Home Office, доказывающий ваш иммиграционный статус; сертификат о регистрации или натурализации в качестве британского гражданина.

— Проверить действительность документов в присутствии квартиросъемщиков;

— Сделать копии всех необходимых документов для хранения и отметить дату проверки.

Если документы вашего квартиросъемщика находятся на рассмотрении в Home Office, вы имеете право поп­росить Home Office провести такую проверку вместо вас. В некоторых случаях такую проверку проводить не обязательно. Например, если вы заключили с вашими квартиросъемщиками долгосрочный договор аренды (7 лет и бо­лее) или заключили договор с работодателем, который арендовал вашу недвижимость для своего работника.

Штраф за невыполнение такой проверки может дос­тигать £3,000 и может негативно отразиться на вашем иммиграционном статусе.

Защита депозита

Получив депозит от ваших квартирантов, вы, как арендодатель, должны принять меры по его защите в течение 30 дней и в соответствии с государственной программой защиты депозитов (Tenancy Deposit Scheme (TDP), если вы заключили с вашими квартирантами один из «Стандартных договоров аренды» (Assured Shorthold Tenancy). Вы также должны предоставить информацию о защите депозита квартиро­съемщикам. Если вы этого не сделали, ваши квартиро­съ­ем­щики имеют право по­дать иск в суд на получение компенсации, в 3 раза пре­вы­шаю­щей размер суммы де­позита. В Англии и Уэльсе депозит может быть зареги­стрирован с Deposit Protec­tion Service, MyDeposits или Tenancy Deposit Scheme.

Ремонт

Вы, как арендодатель, обязаны поддерживать недвижимость в хорошем состоянии, включая обязательные проверки систем электро-, газо- и водоснабжения, а также конструкции недвижимости, сантехники и отопления. Не­обходимо помнить, что для проведения инспекции нед­вижимости вы должны уведомить ваших квартирантов за 24 часа до вашего посещения.

В случае отказа в проведении ремонтных работ ваши квартиросъемщики имеют право начать судебный про­цесс с целью получения сум­мы, необходимой на ремонтные работы, или же провести ремонт самостоятельно и вычесть расходы из аренд­ной платы. Однако договор аренды может позволять вам повысить арендную плату после проведения ремонтных работ. Если вы не уверены, мы советуем обратиться к нам за консультацией.

Квалифицированные юристы и консультанты Red Square London помогут вам со всеми вопросами, связанными со сдачей в аренду недвижимости, включая юридическое оформление покупки, представление ваших интересов в суде, решение всех вопро­сов управления недвижи­мостью и налогообложения. На­ши юристы и бухгалтеры бу­дут рады помочь вам так­же с любыми юридическими и бизнес-вопросами.

Статья является интеллектуальной собственностью Red Square London, публи­куется в порядке инфор­ма­ции и не является юри­дическим советом. Со все­ми воп­росами обращайтесь к нам на русском: 01892 553 174; info@redsquarelondon.com