Статистические данные выявили, что 20% недвижимости в Великобритании принадлежит частным арендодателям. Два миллиона людей выбирают покупку недвижимости в качестве инвестиции, ведь арендная плата может быть как основным, так и дополнительным доходом. Однако покупка недвижимости с целью сдачи ее в аренду может представлять собой не только прибыльную инвестицию, но и трудную задачу. Этот процесс представляет собой не только процесс покупки и поиска квартиросъемщиков и сбора арендной платы. У арендодателей есть ряд обязанностей, и иногда для их выполнения просто необходима помощь опытных специалистов и профессионалов. Также сдача недвижимости в аренду не всегда приносит один лишь доход.
Даже если выбранная вами недвижимость будет востребована и вы регулярно будете получать доход от аренды, необходимо высчитать, каков же будет ваш реальный доход с учетом всех возможных расходов, связанных с владением и управлением недвижимостью.
В случае, если вы приобретаете недвижимость в ипотеку, прежде всего необходимо просчитать ежемесячные выплаты банку. Также важно отметить возможные изменения в процентной ставке, которые могут повлиять на вашу изначальную оценку расходов, связанных с ипотекой.
Также важно принять во внимание дополнительные расходы, такие как налоги, обязательная страховка, плата за услуги агентов; обязательный осмотр недвижимости и другие.
Расходы, связанные с поддержанием недвижимости
Конечно, невозможно предугадать, что и когда выйдет из строя. Поломки, например, стиральной машины, бойлера или посудомоечной машины всегда случаются не вовремя. Лучшим вариантом решения таких проблем может быть создание «резервного фонда». Кстати, многие страховые компании предлагают недорогое страхование от таких ситуаций и именно в отношении сдаваемой в аренду недвижимости.
Период простоя
Согласно статистике, сдаваемая в аренду недвижимость пустует в течение 20 дней в год. Возможно, это случается потому, что арендодатель не может найти квартиросъемщика или ему надо провести необходимые ремонтные работы после выезда предыдущего квартиросъемщика. В обоих случаях необходимо учитывать, что такие ситуации могут возникнуть и вы можете потерять некоторую сумму дохода, на которую вы рассчитывали.
Проблемы с квартиросъемщиками
Проблемы с квартиросъемщиками возникают довольно часто. Самая распространенная проблема — это отказ оплачивать аренду. В этом случае вам необходимо будет привлечь юристов для вынужденного выселения или договориться об отсрочке оплаты, что занимает время и стоит денег. Необходимо убедиться, что у вас достаточно финансов для того, чтобы быть готовыми к таким ситуациям. Важно иметь возможность связаться с компетентными в этих вопросах юристами для наиболее оперативного решения вопроса. О наиболее быстром и, что самое главное, правильном процессе выселения нежелательных квартиросъемщиков читайте ниже.
Оплата налогов
Гербовый сбор
При покупке недвижимости в Великобритании вам необходимо будет заплатить гербовый сбор, сумма которого зависит от стоимости недвижимости. Ранее мы рассказывали вам, что из себя представляет данный налог. Напомним лишь, что тем, кто приобретает недвижимость с целью сдачи ее в аренду, с 1 апреля 2016 года придется заплатить повышенный на 3% гербовый сбор.
Подоходный налог
Если доход от аренды вашей недвижимости составляет £10,000 в год и больше (до вычета разрешенных расходов), вы будете обязаны платить подоходный налог в Налоговую службу (HMRC). Оплата может быть организована двумя путями:
1) оплачивать налог через агента, авансом. В этом случае агент оплачивает ваш налог. Вы будете получать чистый доход. Ставка налога — 20%, независимо от суммы дохода. Агент будет вычитать налог из ежемесячных сумм аренды и оплачивать его ежеквартально.
2) оплачивать налог самостоятельно, раз в год. В этом случае вы несете ответственность за отчетность в Налоговую службу за все доходы в Великобритании. Отчетность необходимо сдавать в Налоговую службу на рассмотрение в конце каждого финансового года. Налог в этом случае будет зависеть от доходов, ставки соответственно от 20%, 40%, 45%. Если выбрать вариант оплаты раз в год (то есть получать аренду без вычета налога), нужно получить разрешение от Налоговой службы путем регистрации в качестве арендодатель-нерезидента.
Арендодатели могут вернуть юридическое владение своей недвижимостью в соответствии с «Законом о жилье 1988» (Housing Act 1988) двумя путями:
— статья 21 (Section 21) дает право арендодателю на выселение квартиросъемщиков в конце срока действия арендного договора без какой-либо причины;
— статья 8 (Section 8) дает арендодателю возможность выселения квартирантов до окончания срока действия договора при нарушении условий договора. Например, по причине неуплаты аренды.
Наиболее распространенная проблема, с которой сталкиваются арендодатели, это неуплата аренды квартиросъемщиками. Однако, какие бы неудобства и материальные затраты это ни доставляло вам, вы не можете просто так взять и выгнать своих квартирантов. Существует строгая процедура, которой необходимо следовать. Такая процедура зависит исключительно от вида заключенного договора аренды и его условий. Ниже мы приведем общее очертание процедуры в отношении «Стандартного договора аренды» (Assured shorthold tenancies).
Процедура выселения квартиросъемщиков
Если вы заключили со своими квартиросъемщиками один из стандартных договоров аренды и желаете их выселить в конце срока действия арендного договора или же в связи с нарушением каких-либо условий договора, вы должны:
1. Предоставить вашим квартирантам уведомление в соответствии со статьей 21 или 8 «Закона о жилье 1988» о том, что они должны выехать из вашей недвижимости.
2. Если квартиранты не выехали до указанной даты, вы можете начать судебный процесс с целью получения «Распоряжения о возврате имущества» (Standard possession order) для возвращения неуплаченной аренды, а также выселения квартирантов. Если вы хотите в первую очередь освободить недвижимость и потребовать возврата арендной платы только после этого, вы можете воспользоваться ускоренной процедурой возврата имущества, получив «Распоряжение об ускоренном возврате имущества».
3. Если ваши квартиранты так и не выехали до указанной в судебном постановлении даты, получив «Ордер на возврат имущества» (warrant for possession), судебные приставы помогут вам с выселением.
Вы, как арендодатель, обязаны следовать вышеуказанной процедуре. Какая-либо другая последовательность действий в подобном случае может быть признана незаконной.
Уведомление
Арендодатель должен уведомить квартирантов о том, что они должны выехать из недвижимости, дав им от 2-х недель до 2-х месяцев на организацию выезда. Главные требования — это наличие «Стандартного договора аренды» и доказательство того, что, получив депозит, вы приняли меры по его защите в соответствии с правилами «Защиты депозитов» (Deposit Protection Scheme). Если вы этого не сделали, ваши квартиросъемщики имеют право подать встречный иск на получение компенсации, в 3 раза превышающей размер суммы депозита. Пока вы не выплатите такую компенсацию, вы не сможете начать процесс выселения квартиросъемщиков. Уведомление представляет собой определенную форму заявления, которая зависит от того, по какой причине производится выселение. Для правильного выбора формы уведомления в соответствии с вашим индивидуальным случаем и оформления такого уведомления мы рекомендуем воспользоваться услугами специалистов, так как возможные ошибки могут негативно сказаться на возможности предпринятия дальнейших действий в отношении возвращения вам юридического права владения недвижимостью.
Standard possession order и Accelerated possession order
Если ваши квартиранты не выехали в указанные в уведомлении сроки, чтобы получить судебное постановление, необходимо заполнить соответствующие формы заявлений и отправить их в суд. Возможно, вам или вашим юристам придется посетить судебное слушание. Особенно если информация с вашей стороны была предоставлена не полностью или неточно. Все это значительно задерживает процесс выселения квартирантов или, например, возвращения задолженности. Обращение к опытным специалистам значительно сокращает время завершения процесса.
Проверка легальности нахождения квартиросъемщиков в Великобритании
Уже не новость, что с 1 февраля 2016 частные арендодатели или их агенты должны будут проверять, легально ли находятся их квартиросъемщики в Великобритании. Это называется «right to rent checks». Как провести проверку?
— Необходимо удостовериться, что недвижимость, сдаваемая в аренду, является основным или единственным жильем квартиросъемщиков;
— Проверить оригиналы документов квартиросъемщиков, доказывающие их право легального пребывания в Великобритании. Какие документы доказывают это право? Британский паспорт; паспорт гражданина Евросоюза или ID сard; регистрационный сертификат или постоянный вид на жительство (Permanent Residence Card, Indefinite Leave to Remain или другой документ, показывающий, что вы можете находиться в стране без временного ограничения); документ, выданный Home Office, доказывающий ваш иммиграционный статус; сертификат о регистрации или натурализации в качестве британского гражданина.
— Проверить действительность документов в присутствии квартиросъемщиков;
— Сделать копии всех необходимых документов для хранения и отметить дату проверки.
Если документы вашего квартиросъемщика находятся на рассмотрении в Home Office, вы имеете право попросить Home Office провести такую проверку вместо вас. В некоторых случаях такую проверку проводить не обязательно. Например, если вы заключили с вашими квартиросъемщиками долгосрочный договор аренды (7 лет и более) или заключили договор с работодателем, который арендовал вашу недвижимость для своего работника.
Штраф за невыполнение такой проверки может достигать £3,000 и может негативно отразиться на вашем иммиграционном статусе.
Защита депозита
Получив депозит от ваших квартирантов, вы, как арендодатель, должны принять меры по его защите в течение 30 дней и в соответствии с государственной программой защиты депозитов (Tenancy Deposit Scheme (TDP), если вы заключили с вашими квартирантами один из «Стандартных договоров аренды» (Assured Shorthold Tenancy). Вы также должны предоставить информацию о защите депозита квартиросъемщикам. Если вы этого не сделали, ваши квартиросъемщики имеют право подать иск в суд на получение компенсации, в 3 раза превышающей размер суммы депозита. В Англии и Уэльсе депозит может быть зарегистрирован с Deposit Protection Service, MyDeposits или Tenancy Deposit Scheme.
Ремонт
Вы, как арендодатель, обязаны поддерживать недвижимость в хорошем состоянии, включая обязательные проверки систем электро-, газо- и водоснабжения, а также конструкции недвижимости, сантехники и отопления. Необходимо помнить, что для проведения инспекции недвижимости вы должны уведомить ваших квартирантов за 24 часа до вашего посещения.
В случае отказа в проведении ремонтных работ ваши квартиросъемщики имеют право начать судебный процесс с целью получения суммы, необходимой на ремонтные работы, или же провести ремонт самостоятельно и вычесть расходы из арендной платы. Однако договор аренды может позволять вам повысить арендную плату после проведения ремонтных работ. Если вы не уверены, мы советуем обратиться к нам за консультацией.
Квалифицированные юристы и консультанты Red Square London помогут вам со всеми вопросами, связанными со сдачей в аренду недвижимости, включая юридическое оформление покупки, представление ваших интересов в суде, решение всех вопросов управления недвижимостью и налогообложения. Наши юристы и бухгалтеры будут рады помочь вам также с любыми юридическими и бизнес-вопросами.
Статья является интеллектуальной собственностью Red Square London, публикуется в порядке информации и не является юридическим советом. Со всеми вопросами обращайтесь к нам на русском: 01892 553 174; info@redsquarelondon.com