Гид по британской недвижимости: формы владения, налоги, помощь юристов

О тонкостях и подводных камнях британского законодательства рассказывает управляющий директор Red Square London, юрист с многолетним опытом Татьяна Шапошникова.

— В чем отличие двух основных форм владения недвижимостью в Великобритании: freehold и leasehold?

— Лизгольд (leasehold) обычно распространяется на квартиры, а фригольд (freehold) — на отдельно стоящие дома.

Основное отличие — в том, что при лизгольде, то есть ограниченном праве владения на основе аренды, существует два основных расхода. Первый — это аренда земели (ground rent), второй — оплата за поддержание здания и территории, где находится здание, а значит и ваша квартира (service charge). Фригольд предполагает, что объект находится в полноправном неограниченном владении собственника вместе с землей, на которой он возведен. Ежегодная земельная аренда не подлежит оплате. А услуга service charge иногда оплачивается даже при неограниченном владении, особенно когда объект находится в частном жилом комплексе.

— О каких налогах важно знать при покупке недвижимости?

— При покупке взимается гербовый сбор, или stamp duty land tax. Это налог, который оплачивается при любой транзакции, где при оплате минимальной, установленной законом цены на объект происходит передача земельного титула, будь то дом, квартира или земля.

Нужно помнить, что 4 декабря 2017 года были введены новые правила по гербовому сбору. Если вы покупаете недвижимость и уже являетесь владельцем жилой недвижимости в Англии, — вы должны заплатить повышенный гербовый сбор. Приведу пример: если я не владею жилой недвижимостью, покупаю дом, и это моя первая недвижимость, то гербовый сбор будет зависеть от ее цены. Он варьируется по прогрессивной шкале.

До £125 000 гербовый сбор не взимается, то есть эта сумма налогом не облагается. От £125 001 до £250 000 он составит 2%, а от £250 001 до £925 000 — 5%. От £925 001 до £1,5 млн — 10%, и все, что выше 1,5 млн — 12%.

А если вы уже владеете жилой недвижимостью, все эти проценты увеличиваются на три.

— То есть было 12%, а стало 15%?

— Если дом стоит меньше £125 000, было ноль, а стало — 3%. Поэтому, важно определиться, на кого регистрировать недвижимость. Если недвижимость покупается на компанию, то гербовый сбор рассчитывается по другим ставкам. Максимальный гербовый сбор в этом случае — 15%. Можно зарегистрировать недвижимость на юридическое лицо, но создать такую структуру, где бенефициарным владельцем все же будет лицо физическое. Таким образом, все налоговые ставки будут относиться к физическому лицу, а не к юридическому. А гербовый сбор будет максимум 12%, а не 15%.

— Предположим, у меня есть недвижимость в России или другой стране. Каким образом при покупке британские власти будут проверять, есть ли у меня эта недвижимость?

— Это хороший вопрос. Как юристы, мы обязаны спросить нашего клиента, имеется ли у него жилая недвижимость во время покупки объекта в Великобритании. Но мы не обязаны проводить расследование. Мне, как юристу, достаточно объяснить клиенту, насколько важно обнародовать эту информацию и каковы могут быть последствия.

— Не так давно появился налог на дорогостоящую недвижимость (Annual Tax). В каком случае мне придется его платить?

— О нем нужно помнить, когда вы покупаете жилую недвижимость и регистрируете ее на компанию. Налог на дорогостоящую недвижимость взимается с юридических лиц. Но, повторюсь, существуют структуры, где возможно владеть недвижимостью через юридическое лицо, но все налоговые ставки, включая гербовый сбор, будут ставками физического лица, таким образом, исключая налог на дорогостоящую недвижимость.

— Что это значит для официальных реестров страны?

— Любой покупатель недвижимости должен быть зарегистрирован в земельном кадастре как ее владелец. Если недвижимость приобретается на юридическое лицо, в земельном кадастре будет фигурировать компания. А на самом деле за компанией стоит физическое лицо, которое бенефициарно владеет этой недвижимостью. И налог на дорогостоящую недвижимость — это своеобразная плата за конфиденциальность. В этом случае физическое лицо не будет фигурировать в земельном кадастре.

— Какая недвижимость считается дорогостоящей?

— От £500 000. Годовой налог на недвижимость (при владении юридическим лицом) стоимостью от £500 000 до £1 млн —   £3 500, от £1 млн до £2 млн — £7 050, от £2 млн до £5 млн — £23 550, от 5 млн до 10 млн — £54 950, от £10 млн до £20 млн — £110 100, от £20 млн и больше — £220 350. Значительная сумма.

— Если я хочу приобрести недвижимость и сдавать ее в аренду, как обстоит дело с налогами?

— В этом случае взимается подоходный налог. Здесь тоже есть одна тонкость: если вы владеете недвижимостью как нерезидент (non-resident landlord — если вы проживаете вне страны более шести месяцев в течение финансового года), мы советуем зарегистрироваться в налоговой службе именно как non-resident landlord. В этом случае вы получаете разрешение платить подоходный налог раз в год и получать арендную плату каждый месяц без налогового вычета.

— Почему это выгодно?

— Если вы не зарегистрировались таким образом, то вам придется вычитать налог каждый месяц, каждый квартал оплачивать его в налоговой службе, а в конце налогового года подводить итоги, и если, допустим, вы переплатили — запрашивать у налоговой службы возврат (refund). Всем известно, что получить деньги обратно куда сложнее, чем платить раз в год исходя из финальной цифры, аккуратно подготовленной в бухгалтерском отчете.

— Нужно ли платить налог при продаже недвижимости?

— Да, конечно. Это налог на прибыль — разница между ценой, которую вы заплатили за свою недвижимость, и ценой, за которую вы ее продали. Он составляет от 20 до 28%. Налоговые правила довольно сложные, поэтому лучше получить профессиональную консультацию: юрист или налоговый консультант с многолетним опытом работы на рынке недвижимости могут посоветовать вам, как снизить налог исходя из вашей ситуации.

— Что нужно знать о налоге на прибыль в первую очередь?

— Раньше нерезиденты были освобождены от его уплаты. Но с 2015 года его обязаны платить все. Если вы резидент, то налог взимается с  разницы в цене по формуле «было/стало». А если нерезидент, то вы платите за разницу между рыночной ценой на время введения закона и той ценой, по которой вы продали недвижимость. Ваш основной дом освобожден от этого налога.

— Как происходит процесс покупки недвижимости? И какую роль в нем играют юристы?

— Первый нюанс: при любой покупке юрист обязан проверить, откуда у клиента деньги на покупку, то есть — источник финансов. Этот процесс может быть сложным или простым: все зависит от источника финансов, а также от подхода к этому процессу. Мы в Red Square London хорошо понимаем русскоговорящих клиентов: многие из нас родом из России и бывших советских республик. И когда нам нужно разобраться в источнике финансов и собрать подтверждающие документы, мы используем максимально гибкий подход.

Второй нюанс: в Великобритании процесс покупки и продажи происходит сугубо между юристами. Вы как клиент даете инструкции своему юристу, и после этого не встречаетесь и не общаетесь с продавцом. Поэтому выбрать «правильного» юриста — уже половина успеха.

Подготовила Ксения Дьякова-Тиноку

Фото: Антон Фатьянов