Недвижимость в Великобритании: налоговые последствия для арендодателей

Доходы, полученные от аренды недвижимости, находящейся на территории Великобритании, облагаются налогом на доходы (income tax) вне зависимости от того, являетесь ли вы резидентом Великобритании или нет. Но нерезидентам чуть сложнее осуществлять аренду недвижимости, не находясь на территории страны.

Как определить свой статус

Для начала необходимо определиться, являетесь ли вы арендодателем-нерезидентом.

Инвесторы на рынке недвижимости считаются арендодателями-нерезидентами, имеющими право применять схему The Non-resident Landlord Scheme (NRLS), если они проводят более 6 месяцев в каждом налоговом году за пределами Великобритании. Налоговый год в Великобритании длится с 6 апреля по 5 апреля.

При этом процедура проверки на соответствие статусу резидента (Statutory Residence Test) или другие налоговые определения проживания к арендодателям-нерезидентам не применяются.

Тем не менее, чтобы соответствовать статусу арендодателя-нерезидента, место вашего постоянного проживания должно находиться за пределами Великобритании.

По умолчанию обязательства по уплате налога на доходы для арендодателей-нерезидентов исполняют лица, выплачивающие арендный доход (это могут быть агенты, находящиеся на территории Великобритании и фактически осуществляющие деятельность по сдаче недвижимого имущества в аренду, либо сами арендаторы). Они обязаны зарегистрироваться в налоговых органах Великобритании (HMRC) и удерживать налог на доходы арендодателя-нерезидента по фиксированной ставке, составляющей 20% от суммы арендного дохода.

Однако арендодатель-нерезидент, как компания, так и физическое лицо, имеет право подать заявку в налоговую службу HMRC (application to have UK rental income without deduction of UK tax), чтобы иметь возможность получать рентный доход в полном объеме, без удержания 20% налога у источника выплаты.

Мы рекомендуем воспользоваться этим правом, так как в большинстве случаев это позволит значительно снизить ваши налоговые обязательства. Но следует помнить, что после получения письменного подтверждения от налоговых органов об удовлетворении вашей заявки у вас появится обязанность отчитываться о полученных доходах путем подачи ежегодных налоговых деклараций о доходах и самостоятельно уплачивать соответствующие налоги на доходы от аренды.

Сокращающие налогообложение расходы

Основным преимуществом такой регистрации будет являться возможность уменьшения полученных доходов на величину расходов, принимаемых для целей налогообложения.

К таким расходам относятся:

— расходы на арендную сделку;

— расходы на рекламу по привлечению новых арендаторов;

— расходы по уборке помещений;

— расходы на страхование здания и его содержимого;

— расходы на содержание, ремонт и техническое обслуживание имущества;

— оплаченные счета за воду, муниципальные налоги, газ и электричество;

— агентские вознаграждения /выплаты за управление имуществом;

— юридические услуги, связанные с заключением и продлением договоров аренды;

— плата за сервисное обслуживание (service charge);

— транспортные расходы (только в части, используемой исключительно для арендного бизнеса);

— стоимость бухгалтерских услуг;

— иные расходы, непосредственно связанные с предоставлением недвижимости в аренду;

— финансовые расходы в виде процентов*, выплачиваемых по займам, взятым на приобретение недвижимости или на строительство, перестройку или ремонт и т. п.

*Следует иметь в виду, что с 2017-2018 возможность учесть процентные расходы будет ограничена, а с 2020-2021 — полностью отменена. Вместо этого налогоплательщики смогут уменьшить сумму налога, подлежащего уплате в бюджет, на часть финансовых расходов в размере, не превышающем 20-процентную базовую ставку налога на доходы.

Также полученные арендные доходы можно будет уменьшить на сумму персонального необлагаемого минимума (который в текущем налоговом периоде 2018-2019 составляет £11 850) при наличии соглашения об избежании двойного налогообложения между страной вашего налогового резидентства и Великобританией.

Пример порядка налогобложения доходов с аренды

Допустим, вы арендодатель из России — нерезидент Великобритании, имеющий в собственности квартиру в Лондоне, предоставляющий ее в аренду. Арендная плата составляет £2500 в месяц. Квартира сдавалась в аренду через агентство по недвижимости на протяжении всего налогового периода с 06.04.2017 г. по 05.04.2018 г. Таким образом, ваш годовой доход в налоговом периоде составил £30 тыс. При этом были произведены расходы в общей сложности в размере £9100 (в т. ч. агентское вознаграждение — £3 тыс.; ремонтные расходы — £500; сервисный сбор — £2200; транспортные расходы — £1 тыс.; расходы на страхование здания — £500; рекламные и иные расходы, непосредственно связанные с предоставлением имущества в аренду — £1 тыс.; бухгалтерские расходы на подготовку налоговой декларации — £900). Также допустим, что квартира была приобретена с использованием заемных средств, и размер уплаченных вами процентов по кредиту за период с 06.04.2017 по 05.04.2018 составил £10 тыс.

Рассмотрим потенциальные налоговые последствия при двух вариантах: 

• Вы не подавали заявку на возможность получать рентный доход в полном объеме.

По умолчанию, ваш агент по недвижимости должен будет удержать налог в размере 20% от ваших арендных доходов, т. е. общая сумма, подлежащая уплате в бюджет Великобритании, составит £6 тыс. (£30 тыс.*20%).

• Вы или ваш налоговый агент подали заявку на возможность получать рентный доход в полном объеме без удержания налогов.

В таком случае у вас появится необходимость самостоятельно производить расчет по налогам и предоставлять ежегодные налоговые декларации Self-Assessment.

Налогооблагаемая база в этом случае составит £1900, а не £30 тыс., как в первом варианте (£30 тыс. — £9100 /сумма всех расходов/) — £11500 (необлагаемый минимум за 2017-2018 налоговый период) — £7500 (75% от суммы уплаченных процентов по кредиту, разрешенных к вычету за 2017-2018 налоговый период)). Сумма налога на доходы при этом составит £380 (£1900*20%). Данная сумма также может быть уменьшена на 20% от оставшихся 25% уплаченных по кредиту, но не более чем максимально допустимый вычет, а именно на £380 (£1900*20%). Таким образом, налога к уплате в бюджет не возникнет (£380-£380).

Как мы видим, второй вариант расчета оказался значительно более выгодным с налоговой точки зрения.

Специалисты компании Law Firm Ltd имеют большой опыт работы с иностранными инвесторами и будут рады проконсультировать вас по всем вопросам налогообложения, налогового планирования и предложить решение, которое будет эффективным именно для вас.   

По всем иммиграционным, бух­галтерским, налоговым или юридическим вопросам вы можете обратиться к спе­циа­листам нашей ком­па­нии. Мы обладаем 18-лет­ним опы­том в об­ла­с­ти им­ми­­гра­ци­­­он­ного права и биз­нес-кон­сал­тинга. Будем рады видеть вас в качестве наших но­­вых кли­ентов и помочь ра­­зо­б­рать­ся во всех волнующих вопросах.
Law Firm Limited