Карьера девелопера многим видится интересной и прибыльной. Сейчас, когда государство временно отменило гербовый сбор (Stamp Duty Land Tax) на покупку недвижимости, можно значительно сократить затраты на краткосрочные проекты по переделке и ремонту.
Ниже я подробно расскажу, как был реализован один такой проект. Думаю, это поможет ответить на многие вопросы, которые возникают у тех, кто хочет инвестировать средства в недвижимость.
Ко мне обратился клиент, назову его Павлом (имя изменено). Павел не строитель, раньше он работал в финансовой сфере, а сейчас вышел на пенсию. Павел присмотрел две квартиры в Southend-on-Sea общей стоимостью £250 тыс. Он смог увидеть потенциал этой недвижимости и придумал проект — получить разрешение на перепланировку и конвертировать две квартиры в мини-отель (B& B) на девять гостей.
Посовещавшись со знакомым архитектором и строительной бригадой, Павел составил предварительную смету: как только разрешение будет получено, стоимость работ составит £60 тыс. Стоимость недвижимости после перепланировки и ремонта была оценена в £550 тыс.
У Павла не было полной суммы для осуществления проекта, и он обратился ко мне, чтобы я помогла ему с финансированием.
Чтобы сократить расходы клиента и дать ему возможность быстро осуществить проект и получить максимальную прибыль, я договорилась с банком, который был готов финансировать полностью весь проект.
Мы разбили процесс на два этапа.
Первый этап: покупка недвижимости и перепланировка
Для этой сделки мы использовали bridging loan — «финансовый мост». Такой тип финансирования позволил купить недвижимость и дал время на то, чтобы получить разрешение на перепланировку (planning permission). Bridging loan хорош тем, что его можно взять на срок в несколько месяцев, а все проценты по кредиту уплатить в конце (то есть нет никаких ежемесячных платежей).
Павел взял в долг у банка 70% от стоимости недвижимости.
Условия кредита на покупку дома:
— сумма кредита £175 тыс., срок 9 месяцев;
— ставка 0,74% в месяц;
— плата банку за оформление — 2%;
— никаких платежей за досрочное закрытие кредита.
Через 5 месяцев клиент получил разрешение на перепланировку купленных квартир в мини-отель.
После получения разрешения клиенту потребовались деньги на строительные работы.
Второй этап: переделка и ремонт
Банк пересмотрел первоначальную сумму кредита. Так как теперь у клиента было на руках разрешение на перепланировку, это увеличило стоимость недвижимости на 5%. Этих денег хватило на то, чтобы рефинансировать первоначальный кредит.
На данном этапе Павел попросил у банка дополнительные деньги на ремонт и переделку. Банк выделил клиенту £60 тыс. — 100% от стоимости ремонтных работ.
Эти деньги были согласованы и гарантированы клиенту к выплате поэтапно или после полного выполнения работ. Клиент предпочел получить деньги одним платежом через два дня после окончания работ.
Вызов банковского специалиста, который оценивал выполнение работ, стоил клиенту дополнительно £995.
Условия кредита на ремонт:
— сумма кредита £60 тыс. (100% от стоимости ремонта);
— ставка 0,73% в месяц;
— плата банку за оформление — 2% (только на дополнительную сумму);
— никаких платежей за досрочное закрытие кредита.
Преимущества оформления сделки в два этапа в одном банке
Клиент получил деньги на ремонт тогда, когда они ему действительно были нужны — после получения разрешения на перепланировку. Если бы заявку на перепланировку отклонили, то клиент не платил бы за оформление и использование дополнительного кредита.
Работа с одним и тем же банком на обоих этапах сократила затраты на оформление документов и услуги юристов.
Если у вас тоже есть на примете интересный проект, обращайтесь, и мы с удовольствием обсудим его с вами.
Звоните 01304268934, 07852829016 или заполните форму на сайте www.YourMortgageAdvisor.info, и мы постараемся вам помочь.