Арендная плата на основе торгового оборота

Изменилась ли динамика отношений арендатора и арендодателя?

Предыстория

Пандемия COVID-19 оказала серьезное влияние на отрасль розничной торговли: ряд магазинов был вынужден закрыться из-за приказа правительства всем оставаться дома, изданного в попытке сдержать распространение вируса. В результате мы наблюдаем ускорение сдвига потребительского поведения в сторону покупок в интернете. Эта тенденция особенно опасна для брендов, полагающихся на традиционные, физические магазины, которые когда-то были главным элементом многих британских центральных улиц.

Недавно мы стали свидетелями ряда крупных банкротств больших розничных сетей. Например, империя розничной торговли сэра Филиппа Грина под управлением Arcadia Group запустила процедуру банкротства, а универмаг Debenhams, который торговал более двухсот лет, был ликвидирован. Это тяжелое время для привычных магазинов розничной торговли вынудило арендодателей и арендаторов пересмотреть условия своих отношений и начать изучать различные варианты.

Преимущества 

Один из вариантов, который рассматривают многие арендодатели и арендаторы, — арендная плата на основе торгового оборота. Эта модель связывает оборот бизнеса с арендной платой, которую они вносят. Соответственно, в периоды финансовых затруднений нагрузка на розничных продавцов в отношении их арендных обязательств снижается. С другой стороны, когда розничный продавец работает хорошо и его прибыль увеличивается, арендная плата возрастает.

Многие утверждают, что такая структура обеспечивает более справедливое распределение рисков между арендодателем и арендатором, чем традиционная аренда с фиксированной арендной платой. Как показывает практика, этот подход и вправду стал более распространенным, и ряд розничных торговых сетей включил его в существующие соглашения. Например, у розничной сети New Look сейчас 402 магазина, которые вносят арендную плату на основе торгового оборота.

Факторы, которые необходимо учитывать

В данном случае нет стандартного метода расчета торгового оборота. В результате неопределенность в отношении сумм платежа, ожидаемых от арендатора, является одной из основных причин, по которым некоторые арендодатели не готовы принимать эту структуру. Неопределенность усиливается в ситуации, когда розничный продавец присутствует как физически, так и в интернете. Арендодатели будут настаивать на том, что наличие физического магазина помогает увеличить продажи в интернете. В таком случае возникнет вопрос, как соотнести онлайн-продажи с конкретным магазином и должны ли они вообще быть соотнесены.

Прозрачность является важнейшей частью взаимоотношений арендодателя и арендатора, где действует структура арендной платы, основанная на торговом обороте. Чтобы иметь возможность определить товарооборот розничного продавца, арендодателям потребуется доступ к финансовым данным, например к отчетам о прибылях и убытках. Кроме того, предоставление арендодателям дополнительных данных, таких как информация о посещаемости, может помочь сторонам понять, как работает бизнес и какое влияние физический магазин оказывает на онлайн-продажи. Это может помочь снизить опасения, которые могут возникнуть у арендодателя по поводу упущения определенных аспектов торгового оборота.

Заключение

В силу сохраняющейся неопределенности, с которой сталкиваются традиционные магазины розничной торговли, арендная плата на основе торгового оборота может помочь обеспечить столь необходимую гибкость и позволить вести торговлю более рациональным образом. Могут потребоваться дополнительные переговоры с арендодателями, но в конечном итоге арендодатели и арендаторы нуждаются друг в друге, так что компромисс неизбежен.

Таким образом, переход от квартальных арендных платежей и пересмотру арендной платы только в сторону увеличения будет продолжаться. Например, уже был установлен мораторий на выселение из коммерческих помещений до сентября, а также стало возможно передоговориться с арендодателями об уменьшении арендной платы и других платежей — этого удалось добиться нам с некоторыми клиентами.

Несомненно, арендодателям необходимо будет лучше понимать бизнес своего арендатора, чтобы использовать структуру арендной платы, основанной на торговом обороте. В будущем арендодатели могут даже стать источником идей, которые помогут бизнесу процветать. Например, гарантируя покупателям возможность наслаждаться традиционным процессом совершения покупок (как надеются розничные продавцы, она будет продолжать привлекать людей больше, чем быстрые транзакции в интернете).