De-enveloping: перерегистрация владения с корпоративного владельца на физическое лицо

Ни для кого не секрет, что RSL-LAW уже 16 лет сопровождает сделки с недвижимостью. В последнее время у некоторых клиентов появился интерес к перерегистрации владения с корпоративного владельца на физическое лицо. Мы решили поделиться тонкостями процесса de-enveloping.

Как правило, большинство жилых объектов недвижимости в Великобритании принадлежат частным лицам, но в некоторых случаях residential property может принадлежать корпоративному владельцу или юридическому лицу (например, компании, зарегистрированной в Англии, или офшору). Недвижимость становится «упакованной» — enveloped. В этом случае корпоративный владелец обязан оплачивать годовой налог Annual Tax on Enveloped Dwellings — ATED. Оплата налога применима только в том случае, если стоимость недвижимости превышает £500 тыс., также речь идет только о жилых объектах. Несколько лет назад регистрация на корпоративные структуры была довольно популярным явлением, так как, несмотря на ATED, физлица- бенефициары имели в итоге определенные налоговые льготы.

Сейчас, после соответствующих изменений в законодательстве, все больше и больше владельцев «упакованной» недвижимости в Великобритании стремятся ее «распаковать» и перерегистрировать на физлицо. О том, что из себя представляет De-enveloping недвижимости, рассказывает управляющий директор RSL-LAW и квалифицированный юрист английского корпоративного права Татьяна Шапошникова.

Порядок оплаты ATED

C 2013 года ATED оплачивался владельцами недвижимости стоимостью от £2 млн и выше; с 2015-го ATED распространялся на недвижимость стоимостью от £1 миллиона и выше; и с 2016-го — от £500 тыс.

Оплата налога производится авансом на следующий налоговый год. Если владелец меняется с корпоративного на физическое лицо, то можно подать заявление в налоговую службу о возврате уже оплаченных средств пропорционально периоду до конца налогового года.

Ставка налога варьируется в зависимости от стоимости недвижимости. Например, в настоящем налоговом году недвижимость стоимостью от £500 тыс. до 1 млн привлечет годовой налог в размере £3,600, от £1 млн до £2 млн — £7 250, от £2 млн до £5 млн — £24,250 и от £5 млн до £10 млн — £56 550.

Если вы владеете дорогостоящей недвижимостью стоимостью от £20 млн через корпоративного владельца, вам придется заплатить ежегодный взнос в размере £226 950.

Как определяется стоимость недвижимости

— Определяется стоимость на 1 апреля 2012 года (если недвижимость была куплена на эту дату, либо до нее);

— производится оценка по приобретению (при покупке недвижимости после 1 апреля 2012).

Обратите внимание, что, в соответствии с правилами, оценка недвижимости должна производиться каждые пять лет начиная с 1 апреля 2012 года. Если вы купили недвижимость за 1 млн в 2012 году, а спустя пять лет, в 2017-м, она стоит уже два с половиной, значит и налог увеличится.

Является ли моя недвижимость жилой, если в ней никто не живет?

Ваша собственность является жилой недвижимостью, если частично или полностью используется или может использоваться как место жительства (дом или квартира). Интересно заметить, что, например, отели, гостевые дома, интернаты, больницы, студенческие общежития не являются жилой недвижимостью и поэтому не привлекают ATED. Мы должны отметить, что есть и другие способы, позволяющие избежать оплаты налога на дорогостоящую недвижимость. Наиболее распространенные — сдача в аренду жилой недвижимости на коммерческой основе для unconnected арендатора; покупка и владение недвижимостью исключительно с целью перестройки и продажи, а также если у объекта недвижимости имеется публичный доступ (как минимум 28 дней в году).

Перерегистрация на физлица

Как показывает опыт RSL-LAW, процесс de-enveloping зачастую происходит в пользу жены и совершеннолетних детей (т.е. нескольких бенефициаров). В этом случае необходимо получить согласие всех бенефициаров не только на перерегистрацию, но и на доли, в которых они будут владеть объектом. Также на этой же стадии нужно проверить уставные документы настоящего корпоративного владельца, например, устав компании должен разрешать распределение активов бенефициарам.

Путем резолюции директоров подтверждается намеренная перерегистрация актива в пользу бенефициаров, часто — безвозмездно.

Процесс заканчивается подачей в Земельный кадастр документа, подтверждающего передачу документа TR1. При наличии нескольких бенефициаров TR1 должен быть подписан как компанией, так и самими бенефициарами. На этой стадии к работе подключаются специалисты семейного офиса RSL-LAW. Именно они готовят Договор траста — документ, подтверждающий процентные доли бенефициаров.

После завершения регистрации в Земельном кадастре налоговых обязательств на оплату ATED у вас не будет, и все указанные выше суммы больше не будут иметь к вам никакого отношения.

Еще один важный момент, о котором необходимо помнить, — это потенциальное налоговое обязательство в отношении налога на прирост капитала. Это налог на прибыль, получаемую после продажи или безвозмездной передачи недвижимости бенефициарам. В последнем случае учитывается рыночная стоимость недвижимости.

В заключение хотим отметить, что Великобритания — одна из самых привлекательных стран с точки зрения инвестиций в недвижимость. Тем не менее, в налоговом законодательстве страны есть ряд сложных комплексных процессов, для грамотного решения которых вам потребуется помощь квалифицированных налоговых консультантов и полное юридическое сопровождение процесса. Как ваши юристы, мы берем на себя ведущую роль в организации деятельности всех сторон для успешного и быстрого завершения сделок по перерегистрации недвижимости от корпоративных владельцев к частным лицам.

Статья является интел­лек­ту­альной собствен­ностью RSL-Law, публи­ку­ется в по­рядке ин­формации и не яв­ля­­­­ет­ся юридическим сове­том. Наша команда с удо­вольст­ви­ем предоставит бо­лее под­роб­ную инфор­ма­цию на консуль­тации.

Важны не только услуги, ко­торые мы предлагаем, но и подход к каждому клиенту.
Недвижимость: берем на се­бя ведущую роль в решении всех вопросов для быстрого завершения сделки купли-продажи.
Иммиграция: достижение ре­­зультатов при индивидуальном подходе к клиенту.
Семейный офис: админист­ра­тивное управление делами семьи, брачные договора, до­веренности, трасты и др.
Мы говорим на рус­ском и анг­лийском языках: info@ rsl-law.co.uk или 02070605333

Solicitors Regulation Autho­ri­ty, номер лицензии: 591917
Аккредитация Law Society’s Conveyancing Quality Sche­me: юристы-специалисты по про­даже и покупке недви­жимо­сти в Великобритании