Любовь Васкевич,
директор фирмы
Your Mortgage Advisor Ltd
Изменения в налогообложении доходов от аренды недвижимости, произошедшие за последние годы, заставили многих задуматься о покупке или переводе имеющейся у них инвестиционной недвижимости (Buy-to-Let) на имя компании. В настоящее время более 55% всей инвестиционной недвижимости покупается по этой схеме (Ltd Company). Недавняя временная отмена Stamp Duty при покупке недвижимости также стимулировала данные вложения.
Что выгоднее: покупать инвестиционную недвижимость на свое собственное имя или на имя компании?
Однозначного ответа на этот вопрос нет. Оба варианта имеют свои преимущества и недостатки, и необходимо тщательно просчитывать, какой выгоднее выбрать в каждом конкретном случае. Основное преимущество покупки недвижимости на имя компании – это оптимизация налогообложения как при сдаче в аренду, так и при продаже и наследовании.
В чем разница при покупке на компанию и на свое имя?
На самом деле эта разница не очень велика. Как и при личной покупке, при покупке на компанию все строится на персональной финансовой ответственности ее владельца. Практически всегда у покупателя — владельца компании должно быть собственное (резидентное) жилье.
Какие шаги нужно предпринять перед тем, как обратиться в банк за финансированием?
«У меня уже есть компания, зачем мне нужна еще одна, чтобы купить недвижимость?» — такое я слышу достаточно часто. Еще раз повторю: ипотечный кредит можно получить только в случае, если компания, на имя которой вы приобретаете недвижимость, будет заниматься исключительно покупкой, продажей и сдачей в аренду недвижимости. Если же вы покупаете недвижимость за собственные средства (без ипотеки), то таких ограничений нет. А для приобретения с помощью ипотечного кредита необходимо зарегистрировать отдельную компанию, которая будет осуществлять только покупку, обслуживание и сдачу недвижимости в аренду. При регистрации такой компании нужно заявить следующие классификационные коды деятельности (Standard Industrial Classification (SIC) Сodes) — все нижеперечисленные или некоторые из них:
— 68100 (buying and selling of own real estate);
— 68201 (renting and operating of Housing Association real estate);
— 68209 (letting and operating of own or leased real estate);
— 68320 (management of real estate on a fee or contract basis).
Владелец и директора компании предоставляют свои персональные гарантии банку, в котором они хотят взять ипотеку. Персональный кредитный рейтинг владельца и директоров компании обязательно принимаются во внимание. Владелец компании также должен продемонстрировать необходимый минимальный доход (обычно не менее £25 тыс. в год) — это могут быть зарплата, дивиденды, доходы от сдачи недвижимости в аренду. Большинство банков не требует, чтобы у владельца был предыдущий опыт владения Buy-to-Let: даже свою самую первую инвестиционную недвижимость вы можете купить на имя компании.
Депозитом могут стать только собственные средства владельца компании, которые он передает в качестве займа от директора компании. Кроме традиционных источников депозита: сбережений, средств от продажи имущества, подарка от близких родственников, — источником депозита в этом случае может служить также заем, взятый владельцем у другой своей компании. Это возможно только в ситуации, когда подобный заем не повлияет на финансовую стабильность компании-заемщика. Однако перевод денег напрямую, от одной компании в другую, не разрешается.
Какие еще есть ограничения при покупке недвижимости на компанию?
Банки ограничивают количество ипотечной недвижимости на одного заемщика, количество директоров компании (в основном — не более двух директоров, но есть варианты, когда возможны и четыре директора), нередко не разрешают считать несовершеннолетних детей владельцами акций компании. Независимо от того, берете вы ипотечный кредит на свое имя или на компанию, банк будет принимать решение на основании кредитного рейтинга ее владельца и директоров, типа и состояния недвижимости, месторасположения объекта, суммы кредита и т. д.
Покупка недвижимости в Великобритании — это стресс, а также денежные и временные затраты, которые не всегда приводят к желаемому результату. Наши опыт и знания позволяют помогать членам русскоговорящего сообщества при покупке недвижимости на всех этапах совершения сделки. Вы можете получить консультацию по телефону, скайпу, e-mail, назначить встречу в нашем офисе в Лондоне или другом удобном для вас месте.
Звоните: 01304268934, 07852829016 или заполните форму на сайте www.YourMortgageAdvisor.