Телевизионные передачи о том, как купить «убитый» дом с аукциона, отремонтировать его и заработать на этом эквивалент нескольких годовых зарплат, — одни из самых популярных в Великобритании. Многие наши соотечественники, особенно те, кто работает в строительстве, также хотели бы заняться этим бизнесом. Но… все, как всегда, упирается в деньги.
Реально ли взяться за подобный проект, довести его до конца и получить прибыль, даже если у вас нет полной суммы, чтобы купить недвижимость? Мой ответ — вполне возможно, если делать все поэтапно и отнестись внимательно ко всем деталям. Как же это сделать? Читайте ниже.
Основная проблема таких проектов в том, что банки не дают ипотечный кредит на недвижимость, которая непригодна для проживания.
Самые распространенные признаки дома или квартиры, непригодных для проживания:
— отсутствует кухня;
— отсутствует туалет;
— межэтажная лестница не имеет перил, ступенек;
— сыро, есть плесень (настолько, что это представляет угрозу для здоровья);
— отсутствуют входная дверь, окна;
— недвижимость не защищена от дождя, ветра и посторонних людей;
— крыша имеет нестандартную конструкцию;
— при строительстве использовался асбест;
— на участке растет рейнутрия японская (Japanese knot weed).
Но если вы уверены в себе и у вас есть силы и средства на ремонт, то вы можете обратиться за краткосрочным кредитом под залог недвижимости — bridging loan. Этот кредит дороже стандартного ипотечного кредита (в среднем ставки составляют 0,5–1% в месяц), и его обычно берут на срок от трех месяцев до года. Все проценты по кредиту выплачиваются в конце срока, вместе с самой суммой кредита, при его закрытии (то есть во время ремонта вам не нужно будет платить по кредиту).
Приведем пример. Вы решили купить дом за £100 тыс. Вы уверены, что можете отремонтировать его, потратив £20 тыс., и после этого цена дома поднимется до £170 тыс. После окончания ремонта вы планируете продать дом или сдать его в аренду. Советник по ипотеке посмотрел документы о ваших доходах и опыте работы в строительстве и нашел банк, который согласен одолжить вам 75% от стоимости покупки — £75 тыс. под 0,5% в месяц. Если вы отремонтируете и продадите дом за срок в шесть месяцев, то вернете банку £75 тыс. + £2,25 тыс. процентов по кредиту. А ваша прибыль составит £47,75 тыс. (170 — 20 — 100 — 2,25).
В этом расчете необходимо также учесть дополнительные затраты на оформление кредита: плату за оценку дома и другие дополнительные выплаты банку, оплату услуг нотариусов, услуг консультанта по ипотеке, гербовый сбор (stamp duty). Только после этого можно оценить реальную выгоду от проекта.
Теперь рассмотрим сценарий, как вернуть банку кредит. Здесь может быть два варианта. Первый — продать недвижимость и вернуть банку кредит и проценты. Второй вариант — взять стандартный ипотечный кредит на отремонтированную недвижимость. Так как после ремонта ваша недвижимость будет пригодна для жилья, она будет соответствовать требованиям для стандартного ипотечного кредита.
Оба варианта вам следует просчитать еще до начала проекта и согласовать с банком — лишь после этого банк может предоставить вам кредит.
Еще один вопрос: можно ли купить такую недвижимость с аукциона? Можно. Однако вам нужно самостоятельно выяснить все нюансы будущей покупки. На аукционах обычно продается проблемная недвижимость — и проблема не всегда только в состоянии дома. Плюс сроки оформления покупки ограничены 28 днями. Но если вы заранее подготовитесь к покупке, то можно уложиться в отведенный срок. Тем более что оформление bridging loan обычно занимает около трех недель — это быстрее, чем стандартный ипотечный кредит.
Так что если вы мечтаете о карьере девелопера, обращайтесь, мы поможем вам сделать свои первые шаги.
Покупка недвижимости в Великобритании — это стресс, а также затраты денег и времени, которые не всегда приводят к желаемому результату. Наши опыт и знания позволяют помогать членам русскоговорящего сообщества в покупке недвижимости на всех этапах совершения сделки. Вы можете проконсультироваться по телефону, скайпу, e-mail, назначить встречу в нашем офисе в Лондоне или другом удобном для вас месте.
Звоните: 01304268934, 07852829016 или заполните форму на сайте www.YourMortgageAdvisor.