Миссия (не)выполнима: почему в Британии так дорого обзавестись жильем?

В Великобритании уже несколько лет подряд наблюдается масштабный жилищный кризис. Цены на недвижимость растут быстрее зарплат, из-за чего целая прослойка работающего населения не может позволить себе приобрести жилье. Ипотека не помогает решить эту проблему: в ряде случаев сумма ежемесячного платежа оказывается попросту неподъемной.

С арендой недвижимости тоже много проблем. В некоторых районах Англии до 40% арендаторов нуждаются в государственной помощи для оплаты ежемесячных счетов, пишет The Guardian. Доступного муниципального жилья становится все меньше, в результате чего люди оказываются в ловушке — им приходится арендовать дом без возможности накопить на приобретение собственного. Однако так было не всегда.

Что происходит сейчас на жилищном рынке и как Великобритания дошла до жизни такой? Рассказываем.

Зарплаты не хватает

При оглашении бюджета на 2021/2022 финансовый год министр финансов Великобритании Риши Сунак заявил о намерении правительства превратить поколение аренды в поколение покупки (generation rent to generation buy). В апреле 2021 года в рамках программы Mortgage Guarantee Scheme правительство вернуло ипотечные кредиты с 5-процентным депозитом на покупку первого жилья. Это значит, что для получения кредита достаточно иметь 5% от стоимости недвижимости — таков минимум, который запрашивают банки. Та же программа гарантирует банкам возмещение финансовых потерь при падении цен на жилье, пишет Inside Housing. Казалось бы, все прекрасно. Но в любой бочке меда есть определенное количество дегтя. В нашем случае — несколько столовых ложек.

Во-первых, заявители должны обладать безупречной кредитной историей, а ее могла испортить пандемия коронавируса. По данным BBC, с июня 2020 года доля работников, одалживающих £1 тыс. или более, увеличилась с 35 до 45%. В понятие «заем» авторы исследования включили использование кредитных карт, получение ссуд и заем денежных средств у членов семьи, друзей и соседей. В ряде случаев наверняка не обошлось без задолженностей…

Во-вторых, некоторые банки ставят довольно жесткие условия по типу жилья и срокам выплаты. Некоторые работают с 5-процентным депозитом только при покупке дома, а не квартиры, иные выдают кредит строго на пять лет. Процентные ставки по такому кредиту оказываются выше, поэтому некоторые ипотечные брокеры советуют клиентам накопить и внести в качестве депозита как минимум 10% от стоимости жилья.

В-третьих (и это самый важный пункт!), средней заработной платы по-прежнему едва хватает на покрытие такого кредита. Анализ, проведенный газетой The Guardian, показал, что одинокий покупатель в возрасте примерно 30 лет сможет приобрести желаемую недвижимость только в половине муниципалитетов Англии и Уэльса. Молодой паре будет проще получить ипотеку и выплачивать ее, но и для них будет недоступен целый ряд домов в Лондоне, а также на юго-востоке Англии.

Если воспользоваться калькулятором банка Nationwide, то результаты получаются следующие:

— одинокая женщина в возрасте 30–39 лет со средней годовой зарплатой (£30 258) не сможет приобрести жилье в 52% муниципалитетов Англии и Уэльса;

— одинокий мужчина того же возраста со средней годовой зарплатой (£34 567) не сможет приобрести жилье в 48% муниципалитетов Англии и Уэльса (разрыв в уровне доходов женщин и мужчин заметен и здесь);

— если же они решат создать семью и задумаются о совместной выплате ипотеки, то их общего дохода хватит на то, чтобы купить квартиру или небольшой дом с террасой только в шести лондонских боро! Кроме того, они не смогут приобрести жилье в таких городах, как Кембридж и Сент-Олбанс, а также районе Эпсом и Юэлл (Epsom and Ewell) графства Суррей.

Ситуация ненамного улучшится, если взять не среднюю, а максимальную заработную плату для возрастной категории 30–35 лет. Для пары с совместным годовым доходом £94 022 по-прежнему будут недоступны дома в 13 муниципалитетах столицы.

Мнение экспертов

Дэн Уилсон Кроу, заместитель директора общественного движения Generation Rent, считает, что схема с депозитом 5% будет выгодна только тем, кто в принципе способен откладывать деньги на приобретение недвижимости, поэтому существенных изменений ждать не приходится. Он добавил: «Эта схема вряд ли поможет людям, которые отдают большую часть своего дохода на аренду жилья. Особенно стоит отметить Лондон, где арендаторы отдают домовладельцу больше половины своей заработной платы. Вместо бесполезных ипотечных схем правительство должно сосредоточить все усилия на снижении арендной платы».

Представитель ипотечной брокерской компании L& C Дэвид Холлингворт утверждает, что пандемия ухудшила финансовое положение людей, однако возвращение схемы кредитования с 5-процентным депозитом поможет некоторым приобрести желаемое жилье. Однако он тоже отмечает, что в итоге все упирается в размер заработной платы. «Кроме того, во многих случаях необходимо продолжать копить деньги, чтобы предложить больший депозит. Это немного снизит разницу между максимальной суммой ипотечного кредита и итоговой ценой покупки», — уверен Холлингворт.

Раньше было лучше

Согласно официальным данным, в начале 1970-х годов треть всех домов в Великобритании относилась к муниципальному жилью, что было достойной альтернативой частному домовладению. При этом средняя стоимость дома составляла £4 057 (невероятно, но факт!). Однако уже к следующему десятилетию все стало выглядеть иначе. Акт о застройке 1980 года (The Housing Act of 1980) дал арендаторам Англии и Уэльса право выкупать муниципальное жилье в собственность со значительной скидкой против рыночной цены. Это привело к тому, что количество домовладельцев в стране выросло, а количество доступного государственного жилья резко уменьшилось, пишет The Economist.

В 1992 году в Великобритании было построено 179 тыс. новых домов — чуть более половины от цифр двадцатилетней давности. В 2010 году — всего 135 990, что является самым низким показателем с 1946 года. Растущий спрос неизбежно привел привел к росту цен. Первые попытки стабилизировать ситуацию на рынке жилья были предприняты правительством Терезы Мэй. В 2018 году с муниципалитетов были сняты ограничения по привлечению инвесторов, и дело сдвинулось с мертвой точки, однако уже через два года в мире случилась пандемия коронавируса. По данным Национальной статистической службы (ONS), за 2020 год цены на жилье в Великобритании выросли еще на 7,5%.

Что нужно сделать?

Исправить сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости будет непросто, однако это вполне реально, говорят эксперты. Что они предлагают?

1. Строить по-новому

При строительстве новых домов необходимо руководствоваться спросом населения, утверждает директор по исследованиям аналитического центра Resolution Foundation Линдси Джадж. Это значит, что возводить новое жилье необходимо прежде всего в больших городах. А представители Национальной жилищной федерации Великобритании (NHF) предлагают освоить новые навыки и методы строительства, способные помочь в дальнейшем. Одной из технологий, которой прочат огромное будущее, является строительство дома по принципу сборки конструктора — из готовых деталей, произведенных на заводе. «Такие методы позволяют строить дешевое, но качественное жилье», — говорится в обращении NHF. В 2019 году подобный проект представила компания IKEA в муниципальном совете города Уэртинг.

2. Регулировать рынок аренды

Рынок аренды Великобритании напоминает Дикий Запад с его условным пониманием законов и непомерно высокими расценками, уверены представители общественного движения Generation Rent. Заместитель главы организации Дэн Уилсон Кроу предлагает на законодательном уровне закрепить право арендаторов оставаться в определенном месте на длительный срок. Большинство договоров аренды заключается на полгода или год, после чего домовладелец может попросить съемщика покинуть помещение. Из-за этого людям сложно обжиться, а семьям с детьми — планировать обучение в школе.

В марте 2020 года правительство увеличило размер жилищного пособия (local housing allowance, LHA), чтобы оно могло покрыть до 30% арендной платы, однако с апреля 2021 года его заморозят вновь, пишет The Guardian. Фонд Джозефа Раунтри хочет, чтобы министры отменили свое решение. Реальный размер пособия должен отражать среднюю стоимость аренды в районе, уверены аналитики.

3. Поднять заработную плату

Высокая стоимость жилья — это лишь часть проблемы. Заработная плата в Великобритании растет меньшими темпами, нежели цены на недвижимость, при этом особенно страдает государственный сектор. Многие ключевые работники не могут позволить себе приобрести дом, поскольку правительство заморозило рост их доходов на несколько лет. «Наряду с увеличением предложения на рынке жилья нам необходимо закрепить права работников и повысить прожиточный минимум в стране», — уверен Даррен Бакстер, менеджер по жилищной политике Фонда Джозефа Раунтри.

4. Строить больше муниципального жилья

Согласно исследованию Национальной жилищной федерации, чтобы удовлетворить спрос населения на недвижимость, в Великобритании должны строить не менее 145 тыс. домов ежегодно, 90 тыс. из которых должны быть муниципальными. Строительство доступного жилья позволит снизить цены и станет хорошей инвестицией, поскольку позволит сократить жилищные пособия, выплачиваемые частным домовладельцам (housing benefit for landlords).

Первые шаги в этом направлении могут быть приняты уже после выборов мэра Лондона, уточняет City A.M. В частности, Садик Хан обещает в случае переизбрания продолжить программу по возведению 10 тыс. муниципальных домов к 2022 году. Поживем — увидим!